Dżentelmeni o pieniądzach podobnież nie rozmawiają. Czy inwestorzy, a zwłaszcza przyszli inwestorzy, mogą sobie na takie rozmowy pozwolić? Jeśli nie, to zróbmy dziś wyjątek od konwenansów i dobrych zwyczajów i porozmawiajmy o podstawowym zagadnieniu, które dotyczy każdej inwestycji budowlanej – o jej finansowaniu.
Świadomość własnych możliwości finansowych i całkowitych kosztów budowy jest absolutnie niezbędna przy projektach takich jak dom jednorodzinny. O ile w przypadku zwykłych remontów poleca się przyjmować, że przewidywane koszta i tak będą o 20% wyższe, to budując dom należy liczyć się z jeszcze istotniejszymi różnicami. Dla wielu osób taka inwestycja to największy projekt życia, zarówno pod względem kosztów jak i skali przedsięwzięcia. Należy więc nie tylko dobrze przygotować się od strony bankowo-kredytowej, ale również przygotować na wszelakie niespodzianki, jakie niewątpliwie pojawią się w czasie budowy.
Zacznijmy od marzeń
Każdy pewnie zaczyna myśl o domu od wyobrażeń na temat krytych basenów, oranżerii, zdobnych portyków nad wejściem, wanien z kolumnadą czy obszernych sypialni z prywatnymi łazienkami. Wszak jeśli już marzyć, to szerokim gestem, prawda? Szybki ogląd dostępnych na rynku działek, projektów domów i samych materiałów pozwala jednak błyskawicznie zweryfikować te willowe zapędy. Zanim więc zapędzimy się do świata fantazji warto przyjrzeć się dostępnym w sieci kosztorysom – nie należy traktować ich jak wyroczni, ale potrafią być świetnym drogowskazem na drodze do własnego domu.
Przyjemnie jest spełniać swoje marzenia, ale łatwo jest też zapędzić się w inwestycyjny kozi róg. Znane są nam przypadki, gdzie nawet setki tysięcy złotych zabezpieczone w gotówce nie wystarczały na pokrycie wszystkich kosztów, gdy inwestor zbytnio folgował swoim zachciankom. Rozpoczęcie budowy bez odpowiedniego przygotowania i rozeznania w temacie może szybko prowadzić do trudnych sytuacji. Dom powstaje, a nagle inwestycja urywa się w momencie ukończenia dachu, bo ktoś niedoszacował kosztów pobocznych. Nawet przy bardzo wysokich zarobkach należy mieć duży zapas funduszy i pełną świadomość podejmowanego właśnie projektu.
Procentowy wentyl bezpieczeństwa
Reguła kciuka mówi, że rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 30% miesięcznego dochodu całej rodziny. To bezpieczna wartość, przy której nawet zmiany oprocentowania WIBOR nie są w stanie zachwiać stabilnością finansową domostwa. Kredyt hipoteczny jest jednym z najwyższych stałych zobowiązań, jakich podejmuje się większość rodzin. Dobrze jest spłacać go bez stresu i obawy o nadchodzące miesiące. Oczywiście 30% to wartość umowna – musisz dostosować ją adekwatnie do Twojej konkretnej sytuacji.
Poduszka z pieniędzy
To może być dobry moment by wspomnieć o tak zwanej „poduszce finansowej”. Oszczędności, mniejsze lub większe, miewa prawie każdy. Nie każdy jednak zapewnia sobie finansowy spadochron, szczególnie przydatny w nagłych życiowych sytuacjach, jak utrata pracy czy nieprzewidziane lub przedłużające się problemy zdrowotne. Eksperci od domowych finansów radzą, by zawsze mieć w zanadrzu oszczędności równe kilkumiesięcznym kosztom utrzymania domu oraz spłaty zobowiązań kredytowych. Najczęściej sugeruje się tu poduszkę 3- lub 6-miesięczną, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by odłożyć więcej. Celem jest Twój finansowy spokój – dobrze zaplanowana poduszka finansowa pozwala spokojnie odbić się od dna po ciężkim okresie lub znaleźć nową pracę bez obaw o spłatę rachunków czy rat.
Niezależnie od zastosowanych spadochronów i objętości Twojej poduszki finansowej, kredyt hipoteczny – zakładam tu, że nie kupujesz za gotówkę, jak zdecydowana większość rodzin – to inwestycja na długie lata, często niemal na całe życie. Należy więc planować go z uwzględnieniem innych domowych wydatków. Rachunki, raty, kredyty, spłaty kart, a także wydatki na życie, ubrania, przyjemności i wydatki zupełnie niespodziewane – na wszystko to musi być miejsce w domowym budżecie. Jeśli na budowę domu zużyjesz wszelkie oszczędności, a wynagrodzenie ledwie pokryje comiesięczne zobowiązania to ryzykujesz rychłym znalezieniem się w niemałych tarapatach. Naprawa samochodu, leczenie kanałowe czy zestaw podręczników szkolnych dla dziecka potrafią w takiej sytuacji przeciążyć domowy budżet. Wydatki, które w normalnym życiu byłyby pokryte nawet z niewielkich oszczędności nagle zmuszają Cię do użycia karty kredytowej, zaciągania kredytów gotówkowych, wyprzedawania majątku czy pożyczania pieniędzy od rodziny.
Przygotuj się na najgorsze
Gospodarka jest obecnie bardzo wrażliwa i podatna na nagłe zmiany, co może przełożyć się na wzrost stóp procentowych i wysokości rat. Najlepiej więc przygotowywać się na wariant pesymistyczny – nie warto więc traktować kredytu „na styk” jako racjonalnej formy finansowania inwestycji. Najpierw uporządkuj swoje i domowe finanse, a dopiero potem zaciągaj kredyt.
Prostym sposobem na ustalenie ile tak naprawdę kosztuje Cię życie, jest zsumowanie comiesięcznych wydatków z całego roku i podzielenie ich przez 12 – to Twój średni, miesięczny koszt utrzymania. Poszczególne miesiące mogą się od siebie różnić – w lutym zdecydowanie łatwiej jest wytrwać „do pierwszego” niż np. w grudniu – ale całoroczna średnia nigdy nie kłamie. W takim zestawieniu znajdą się wszystkie wydatki jak ubezpieczenie samochodu czy wizyty u mechanika, budżet wakacyjny i prezent ślubny dla brata.
Przyjrzyj się swoim finansowym
Przygotowując się do budowy domu dobrze jest zacząć zapisywać wszystkie swoje wydatki. Dokładność jest tu kluczowa – niczego nie pomijaj i działaj systematycznie. Tylko w ten sposób dowiesz się ile naprawdę kosztuje Cię życie i na ile dodatkowych stałych wydatków możesz sobie pozwolić. Zbieraj więc paragony, w miarę możliwości płać kartą i notuj płatności za gotówkę. Do uzyskania kredytu najpewniej dzieli Cię kilka dobrych miesięcy. Wykorzystaj je aby jak najlepiej poznać swoją kondycję finansową i zaplanować ewentualne zmiany przed zapłaceniem pierwszej raty za dom. Być może uda Ci się znaleźć miejsca, w których możesz nieco oszczędzić, a może po prostu wystarczy zmniejszyć dzieciom przydział kieszonkowego – w końcu to będzie również ich dom, prawda?
Jeśli domowe finanse zostały uporządkowane, czas przygotować się na nadchodzące wydatki. Wybierz więc interesującą Cię okolice, a następnie sprawdź ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową – nie radzimy zaczynać od kupowania gruntów, które trzeba jeszcze odrolnić czy gdzie wymagana jest zmiana MPZP (temat Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego poruszaliśmy już na naszym blogu – TUTAJ). Następnie rozejrzyj się za projektami domów, które odpowiadają Twoim potrzebom. Weź pod uwagę niezbędną obecnie liczbę pomieszczeń, ale też uwzględnij potencjalne poszerzenie rodziny. Sprawdź też szacunkowe koszta ogrzewania domu o wybranym przez Ciebie metrażu i pomyśl, czy dodatkowe pomieszczenia są Ci naprawdę potrzebne.
Korzystaj z doświadczeń innych
Większość projektów zawiera szacunkowy kosztorys budowy wraz z wykończeniem. Możesz też zasięgnąć języka wśród rodziny i znajomych czy przejrzeć fora typu Murator czy Budujemydom.pl, gdzie Internauci dzielą się swoimi doświadczeniami. Następnie dodaj cenę działki do ceny domu z wykończeniem i pomnóż przez 1,5. To Twoja kwota kredytu – teraz, używając internetowych kalkulatorów na stronach banków i portalach finansowych możesz obliczyć swoją przyszłą ratę kredytu. Eksperymentuj z ratami stałymi i malejącymi, sprawdź różne okresy kredytowania – to nic nie kosztuje, a da Ci świetną orientację w tematyce kredytowej. Finalnie warunki kredytu będą dla Ciebie nieco inne, ale na tym etapie zyskasz dużo wiedzy niezbędnej w ustaleniu budżetu na budowę domu.
Jeśli uzyskana rata nie obciąża Twojego budżetu to już teraz możesz zacząć odkładać co miesiąc kwotę raty na inne konto, np. używając stałego zlecenia przelewu. Rzecz jasna nie możesz używać tych pieniędzy do żadnych innych celów! Dzięki temu przekonasz się o tym, jak wyglądać będzie Twój domowy budżet w trakcie spłaty kredytu hipotecznego, a także zabezpieczysz pieniądze np. na wkład własny, wymagany przez banki podczas uzyskiwania kredytu. Takie przelewy pozwolą Ci też jasno oddzielić oszczędności i comiesięczne wpływy od wydatków na kredyt – to proste ćwiczenie, ale ma ogromny wpływ na Twoją percepcję własnych finansów. To ważny test Twojej finansowej samodyscypliny, która w trakcie budowy będzie absolutnie kluczowa.
Poczekaj na odpowiedni moment
Jeśli natomiast powyższe ćwiczenia i badania rynku pokazały, że potencjalna rata kredytu przekracza Twoje możliwości – nie przejmuj się. W kolejnych częściach naszego poradnika poruszymy też temat domów o mniejszym i łatwiejszym do zorganizowania budżecie. Śledź naszego bloga – w nadchodzących tygodniach znajdziesz tu ogrom przydatnych informacji, które pomogą w Twoim wielkim projekcie!