Domy bez pozwolenia – trzy „ale” do rozważenia

Dochodzą do nas ożywione informacje z rynku i pytania z Waszej strony dotyczące nowej propozycji rządu. Rewolucyjna w swoich założeniach obietnica „domów bez pozwolenia do 70m2” wygląda świetnie i kusi, zwłaszcza w połączeniu z deklaracjami, że taki dom da się wybudować bardzo niskim kosztem. Chcielibyśmy dziś przyjrzeć się tej propozycji nieco chłodniejszym okiem profesjonalisty i zwrócić Waszą uwagę na pewne jej aspekty, które pozostają niejasne i na formalne przeszkody, których ona nie rozwiązuje – zidentyfikowaliśmy trzy z nich:

  • urzędowe problemy interpretacyjne
  • brak konkretnych szczegółów w zapowiedziach rządu
  • kwestię MPZP

Zacznijmy jednak od początku.

Długa droga do domu

Jak pokazują rozmowy z naszymi Klientami, największą przeszkodą w budowie domu nie jest decyzja banku czy znalezienie odpowiedniej działki – jest nią brutalna i bezduszna biurokracja. Proces załatwiania formalności w urzędach to dla wielu przyszłych właścicieli istna droga krzyżowa. Lista dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy przyprawia o zawrót głowy, skręt żołądka i nadmierną potliwość dłoni:

  • wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
  • mapa do celów projektowych
  • oświadczenie dot. przyłączenia do sieci
  • decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej
  • opinia geotechniczna
  • zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej
  • projekt budowlany
  • zgoda na ewentualne odstępstwo od przepisów
  • zgłoszenie lub pozwolenie na budowę
  • dziennik budowy
  • Oświadczenie Kierownika Budowy
  • zawiadomienie o rozpoczęciu robót

Od urzędu do urzędu

Pomijając nawet ogromną ilość papierkologii, sam czas pozyskiwania tych dokumentów jest zwyczajnie przytłaczający. To długie miesiące podróżowania od urzędu do urzędu w poszukiwaniu druków, formularzy, podpisów i pieczątek. To niekończące się pielgrzymki do specjalistów, urzędników i biur, okraszone dziesiątkami błędów formalnych, poprawek, korekt i errat wszelkiego typu. Dla osoby na co dzień niezajmującej się pracą z dokumentami jest to doświadczenie zdecydowanie frustrujące, niektórych wręcz przerastające.

Promowany od pewnego czasu „Nowy Ład” jest rządowym pomysłem na ułatwienie Polakom wyjścia z kryzysu spowodowanego pandemią. Jednym z jego elementów jest ułatwienie budowy domków jednorodzinnych o powierzchni do 70 m kw. Zgodnie z deklaracjami rządu taką budowę będzie można rozpocząć bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Docelowo ma to prowadzić do ożywienia rynku inwestycyjnego i spowodować spadek cen mieszkań.

Nie taka znowu nowość

Należy od razu zaznaczyć, że procedura budowy oparta o zgłoszenie obowiązuje w Polsce już od 2015 roku i nie przewiduje ograniczeń co do metrażu. Zrozumiałym jest, że nawet najmniejsza ulga od skomplikowanych formalności jest dla wielu osób na wagę złota. ałożenie jest proste: usprawnić i uprościć cały proces budowy. W zależności od planowanego metrażu domu pozwala ono pominąć niemal wszystkie pozycje z powyższej listy dokumentów. Z pozoru jest to więc wymarzone rozwiązanie dla wszystkich chcących szybko postawić swoje własne cztery ściany. Jak to jednak bywa z marzeniami, i tu pojawia się kilka znaków zapytania i znaczne ilości drobnego druku.

Podstawową różnicą, którą zapowiada obecnie rząd, jest usunięcie wymogu zatrudnienia kierownika budowy. Kierownika, do którego głównych zadań należy m.in.:

  • zabezpieczenie terenu budowy i przestrzeganie przepisów bezpieczeństwa
  • prowadzenie dokumentacji,
  • koordynowanie prac na budowie
  • wstrzymanie budowy, gdy zachodzi ryzyko stosowania niezgodnych z prawem lub normami rozwiązań

Kto rządzi na budowie?

Kierownik budowy jest, w istocie, gwarancją odpowiedniego standardu wykonywanych prac i bezpieczeństwa na budowie. W przypadku braku kierownika całkowita odpowiedzialność przechodzi na inwestora, co może być nie tylko trudne, ale i niebezpieczne. W trakcie prac mogą przecież pojawić się błędy wykonawcze, których niedoświadczony inwestor zwyczajnie nie wychwyci, jak np. niewłaściwe wykonanie izolacji przeciwwilgociowej.

Pozorna oszczędność może jednak zupełnie stracić na znaczeniu jeśli wziąć pod uwagę potencjalne koszta związane z brakiem fachowca koordynującego budowę. Szukanie kierownika budowy w niskiej, okazyjnej cenie może trwać miesiącami, zaś zatrudnianie „figurantów” jest trudne, bo za niedopełnienie obowiązków grożą tu poważne postępowania dyscyplinarne.

Finansowanie bez pozwolenia

Inną kwestią jest uzyskanie kredytu w banku. Większość banków wymaga przedłożenia pozwolenia na budowę i projektu podpisanego przez projektanta z uprawnieniami. Ma to gwarantować zgodność inwestycji z obowiązującymi przepisami prawa. Jak pokazują statystyki, na budowę bez etatowego kierownika decyduje się niewielu. W 2020 jedynie 1,5% budynków jednorodzinnych postawiono na podstawie zgłoszenia.

Czas czyni cuda

Kolejnym aspektem budowy na zgłoszenie jest często znacznie wydłużony „czas uzyskania” zgody na budowę w urzędach. W przypadku procedury wydawania pozwolenia na budowę urzędy obarczone są koniecznością wydania decyzji w kodeksowym terminie 65 dni. I nie mogą bez uzasadnienia tego terminu przekroczyć. W przypadku budów na zgłoszenie urzędy nie są związane żadnym terminem – i co niestety widzimy z naszej praktyki, chętnie z tego faktu korzystają. A czynią to poprzez wielokrotne wzywanie do złożenia uzupełnień lub poprawek, po których każdorazowo czekają 21 dni, na wezwanie do kolejnej „zmiany”.

A czas oczekiwania na decyzję w urzędach nie jest bez znaczenia. W przypadku budowy na zgłoszenie, urząd ma teoretycznie 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. To ponad trzykrotnie mniej niż 65 dni, które niezbędne są do przetworzenia kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę. W tym czasie wiele firm – w tym chociażby nasza firma – jest w stanie wytworzyć i postawić gotowy dom. Dla inwestorów obarczonych kredytem hipotecznym i czekających na możliwie szybką przeprowadzkę ta różnica może oznaczać dużą niewygodę i potencjalnie dodatkowe koszta.

Plany krzyżują plany

Głównym problemem, od którego odbija się wiele inwestycji, jest zmiana warunków MPZP, na które to „Nowy Ład” nie wpływa w żaden sposób. Problem jest dwojaki. Przede wszystkim, taka zmiana jest procesem niesamowicie długotrwałym, a do tego nie zawsze kończy się sukcesem. Często zmiana MPZP trwa między 10 a 15 lat, ale zdarzały się i dłuższe przypadki. W gminach wiejskich często zwyczajnie brakuje pieniędzy na takie zmiany w planach zagospodarowania. Z kolei działki objęte takimi planami są szybko rozchwytywane przez inwestorów i deweloperów, przez co ich zakup graniczy z niemożliwością – na rynku wciąż popyt przewyższa podaż. Może więc okazać się, że mimo wprowadzenia nowych ułatwień dla inwestorów ich sytuacja nie zmieni się drastycznie, bo nadal przeszkodą nie do pokonania będą właśnie Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego.

Urząd urzędowi nierówny

Pamiętajmy też, że żyjemy w państwie dość mocno zbiurokratyzowanym. Wszyscy znamy z autopsji kolejki w urzędach i formalne przepychanki z urzędnikami. Proponowane zmiany w prawie potrzebują czasu, by okrzepnąć w świadomości zarówno społeczeństwa, jak i pracowników rządowych. Dopóki tak się nie stanie pojawiać się będą różnice w rozumieniu oraz interpretacji nowych przepisów, które prowadzić mogą do wielu trudnych i stresujących sytuacji dla inwestorów. Rozwiązywanie tych sporów może dodatkowo wydłużyć cały proces, gdy trzeba będzie zasięgać porad wyżej w rządowych strukturach.

Bez konkretów ani rusz

Przede wszystkim jednak brakuje nam nadal konkretów – namacalnych liczb, jednoznacznych przepisów i oficjalnych dokumentów, na które przyjdzie nam czekać przynajmniej do września br. Poza skrótowymi infografikami oraz wypowiedziami z konferencji opieramy się głównie na domysłach, przewidywaniach i niejasnych, często sprzecznych deklaracjach przedstawicieli rządu. Proponowane zmiany nie zmaterializowały się jeszcze w postaci ustaw czy projektów, które można byłoby poddać weryfikacji i ocenie. Być może nowe rozwiązania będą faktycznie dużym ułatwieniem dla inwestorów, a nie tylko furtką do niebezpiecznej samowolki budowlanej. Póki co zalecamy więc umiarkowany optymizm i czekanie na konkrety. Budowa domu to temat, którego nie należy podejmować się pod wpływem chwilowej ekscytacji. Poczekajmy aż deklaracje przeniosą się na ustawowy papier i wtedy przekonajmy się, czy to dobry moment na start projektu Dom.