Własny Dom z Partnerem – Jak wybrać działkę? cz.1

Idealna działka pod wymarzony dom

Dla młodego małżeństwa u progu wyprowadzki „na swoje” czas jest rzeczą kluczową. Naturalnie więc pojawia się chęć załatwienia wszystkiego jak najszybciej, najlepiej od razu po uzyskaniu zdolności kredytowej. Pośpiech przy budowie domu, niestety, nie jest ani wskazany, ani możliwy. Formalności pochłaniają ogromne ilości czasu i zwyczajnie nie da się ich przyspieszyć. Istnieje więc pokusa, żeby przyspieszyć inne czynności, jak chociażby wybór właściwej działki pod budowę.

Mówimy jednak o inwestycji na długie lata – często na całe życie. Źle urządzony dom da się przemeblować, brzydki kolor ścian łatwo można zmienić, podobnie jak naprawić da się niemal wszystkie błędy popełnione podczas samej budowy. Wobec źle wybranej działki mieszkańcy i inwestorzy są niestety całkowicie bezbronni.

Uprzykrzyć życie nowym lokatorom może niemal wszystko:

  • hałasy ruchliwej drogi
  • niesymaptyczni sąsiedzi
  • dziurawe lub pylące drogi dojazdowe
  • głośny ogródek restauracyjny za płotem
  • problemy z wodami gruntowymi lub drenażem
  • „swojskie” zapachy z okolicznych stajni czy chlewni
  • sąsiedztwo kłopotliwych, głośnych i dymiących zakładów produkcyjnych i fabryk
  • brak niezbędnych udogodnień jak sklepy, punkty usługowe czy gabinety lekarskie

 

 

Oczywiście nie wszystko da się sprawdzić podczas jednej czy dwóch wizyt, a nawet Google Maps nie powie całej prawdy. Jest jednak cały arsenał „okoliczności towarzyszących”, które w znaczący sposób wpływają na komfort zamieszkiwania w danym miejscu – część z nich widoczna gołym okiem, część wymagająca wywiadu wśród sąsiadów lub nawet wizyty w lokalnych urzędach. Zdecydowanie jednak warto poświęcić kilka dodatkowych dni na wnikliwy rekonesans. Pozwoli Wam to zaoszczędzić wielu, wielu lat frustracji i wyrzeczeń.

Nieruchomości to inwestycje bardzo drogie, ale nawet wydając duże sumy należy liczyć się z kompromisem. Często konieczny jest wybór „mniejszego zła” lub zaakceptowanie pewnych ustępstw czy wręcz braków w stosunku do naszych pierwotnych oczekiwań. Co wybrać?

  • Droższą działkę bliżej miasta, czy tańszą działkę z kłopotliwym dojazdem?
  • Większą działkę na łonie natury, czy mniejszą, ale w sąsiedztwie cywilizacji i wszystkich jej wygód?
  • Działkę narożną, otoczoną ruchliwymi ulicami, czy środkową, otoczoną oknami sąsiadów?
  • Malowniczą, ale trudną w zabudowie działkę na skarpie, czy płaską, ale mało wymagającą działkę na równym terenie?

 

 

Wyższy komfort zawsze oznacza wyższą cenę, a oszczędność zawsze niesie za sobą wyrzeczenia. Przemyśl sprawę, przedyskutuj z żoną lub mężem, a następnie usiądźcie z kartką papieru i długopisem. Wypiszcie rzeczy, bez których nie wyobrażacie sobie życia. Wypiszcie też te, które będą miłym, ale nie decydującym o inwestycji dodatkiem. Wpisujcie tu wszystko, co przyjdzie Wam na myśl – na tym etapie nie ma złych odpowiedzi, a w przyszłości możecie tę listę dowolnie przebudować i skrócić. Zorientujcie się w swoich preferencjach i przypiszcie im priorytety – pomoże to Wam łatwiej podjąć decyzję, gdy przyjdzie czas wyboru działki.

Takimi superistotnymi czynnikami mogą być np.:

  • odpowiedni metraż
  • odległość od miasta
  • dostęp do wody, prądu, gazu, szybkiego Internetu
  • bliskość przystanku tramwajowego lub autobusowego
  • szkoła podstawowa/przedszkole na tym samym osiedlu
  • brak spadków terenu w obrębie działki

Można też pójść dalej, np. w minimalne wymiary działki czy określone warunki zabudowy. Grunt to ustalenie rzeczy naprawdę priorytetowych, uwzględniających nasze preferencje, styl życia czy wykonywaną pracę – takich, bez których życie w danym miejscu będzie po prostu niewygodne, niepraktyczne i dalekie od ideału.

Rozmieniając się nieco na drobne, można przygotować też listę zapasową, z czynnikami i parametrami o mniejszym znaczeniu strategicznym, ale też istotnych z punktu widzenia codziennego życia. Mogą to być np.:

  • nie więcej niż X kilometrów do wjazdu na autostradę/drogę szybkiego ruchu
  • przynajmniej dwie alternatywne drogi dojazdowe do posesji (na wypadek korków/remontów/utrudnień)
  • sklep wielobranżowy/stacja benzynowa/poczta w odległości X od domu
  • kościół w promieniu X od działki
  • tereny zielone/spacerowe/rekreacyjne w bliskim sąsiedztwie

Jak widać, są to już potrzeby nieco innego sortu i można je traktować w sposób umowny. Łatwiej o kompromis w zakresie dojazdu po cotygodniowe zakupy, niż w kwestii dostępu do mediów. Ty najlepiej wiesz, czego potrzebujesz do życia – jeśli światłowodowe łącze internetowe jest Ci niezbędne w pracy to nie zda egzaminu działka w głębi lasu, gdzie nawet najlepsi operatorzy gwarantują tylko kreskę zasięgu. To jedna z rzeczy, które musisz wiedzieć PRZED kupnem działki. Określ jasno swoje potrzeby i oczekiwania, a dopiero potem przeglądaj oferty.

 

 

Nie sposób w tym miejscu nie napomknąć pokątnie o temacie poruszanym niedawno na blogu, czyli o finansach. Bez nich wszystkie pozostałe czynniki nie mają znaczenia. Dokładne i rzeczowe określenie swoich finansowych możliwości to punkt wyjścia do dalszych planów i działań. Przeinwestowanie w działkę może utrudnić lub wprost uniemożliwić dokończenie budowy. Może też zdarzyć się sytuacja przeciwna – koszta budowy okażą się mniejsze, niż zakładane i oszczędności poczynione na działce ugryzą Cię niczym najgorszy wyrzut sumienia.

Częstą praktyką na etapie ustalania swoich możliwości jest sprawdzenie średniej cen okolicznych działek i oszacowanie kosztów budowy wymarzonego domu, a następnie zsumowanie tych wartości. Osiągnięty wynik jest wyznacznikiem tego, czy należy podejmować się budowy, czy należy jeszcze raz przemyśleć strategię.

Należy jednak liczyć się z ogromem kosztów pobocznych, które potrafią położyć każdą inwestycję. Wynagrodzenie dla notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, przygotowanie działki do budowy, wyrównanie terenu, wycięcie drzew, doprowadzenie mediów, postawienie tymczasowych ogrodzeń, zlecenie badań geotechnicznych, zbieranie dokumentacji, przygotowywanie projektu budowlanego – tysiąc tu, dwa tysiące tam, gdzie indziej pięć tysięcy i nagle nasz fundusz rezerwowy znika i stajemy przed bardzo nieciekawą zagwozdką pt. „jak kontynuować budowę?!”. A wciąż trzeba jeszcze zatrudnić kierownika budowy, uwzględnić nieoczekiwane wydatki i przygotować się na wszystkie lokalizacyjne, sytuacyjne i pogodowe niespodzianki, jakie mogą czekać każdego inwestora. Sugerowaliśmy w poprzednim tekście, aby przewidywany budżet pomnożyć przez 1,5 – teraz rozumiecie już skąd wzięła się ta wartość.

Rada jest prosta – nie licz na szczęście. Przeznacz odpowiedni czas na przygotowania, oczytanie się w temacie i stosowne obliczenia. Poznasz dzięki temu wszystkie poboczne koszta i precyzyjnie ustalisz kwotę niezbędną na poszczególnych etapach inwestycji. Unikniesz tym samym wielu pułapek i upewnisz się, że zgromadzone fundusze nie skończą się na etapie prac wykończeniowych.

Zanim przejdziemy do praktycznego wymiaru poszukiwania działki, odpowiedzmy sobie na bardzo istotne pytanie:

Co najpierw: działka czy projekt domu?

 

 

Jak przy innych dużych wydatkach, tak i w przypadku domu przed rozpoczęciem jakichkolwiek inwestycji i zakupów najważniejsze jest określenie swoich potrzeb. Odpowiedz na poniższe pytania, by zyskać całkiem dobrą orientację w kwestii tego, czego naprawdę oczekujesz od przyszłego domu:

  • jak dużego domu potrzebujesz?
  • czy wystarczy jedno piętro, czy niezbędne będą dwa?
  • jak wysoki ma być Twój dom?
  • czy w obrębie budynku ma znaleźć się garaż?
  • jeśli tak, to na jedno czy dwa stanowiska?
  • czy bierzesz pod uwagę budowę bliźniaka i sprzedaż jednego z segmentów?
  • wolisz dach prosty czy spadzisty?
  • czy masz nietypowe wymagania dotyczące kształtu i architektury budynku?

Znalezienie odpowiedzi na powyższe pytania pozwoli Ci ustalić kubaturę i wymogi przestrzenne powstającego budynku. Te możesz z kolei zestawić z ograniczeniami dotyczącymi budowy na potencjalnych działkach. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którym objęte są niektóre działki, może znacząco wpłynąć na możliwości budowy.

 

 

Nie na każdej działce bowiem można postawić dom piętrowy lub parterowy. MPZP może ograniczać również docelową wysokość budynku, wskazywać konkretny kąt nachylenia dachu lub zupełnie uniemożliwić budowę domu z poddaszem użytkowym. Niedozwolone może być też użycie dachówek w określonych kolorach – te oraz inne niuanse występujące w MPZP mogą mieć decydujący wpływ na nasz projekt, należy więc zapoznać się z nimi możliwie wcześnie. Na pewno zanim podpiszemy umowę kupna!

Jeżeli z kolei na danej działce plan miejscowy nie obowiązuje, kolejnym ważnym dokumentem będzie decyzja o warunkach zabudowy – ona ostatecznie określa co wolno, a czego nie wolno w danym miejscu wybudować. Kupno działki, dla której ta decyzja nie została wydana, jest przedsięwzięciem ryzykownym i stanowczo odradzamy takie rozwiązanie.

Popularnym przekonaniem panującym wśród początkujących inwestorów jest twierdzenie, że dom można postawić już cztery metry od granicy działki, a w przypadku działek wąskich nawet bliżej. Duży rozmiar działki również daje przeświadczenie, że możliwości zabudowy są niemal nieograniczone. Są to jednak przeświadczenia i przekonania niekoniecznie zgodne z prawdą. Przepisy mogą narzucać oddalenie od sąsiednich budynków nawet na 12 metrów, od sąsiedniej działni na 16 metrów, a od drogi na 10 metrów, zaś jedyny dom, który można tam postawić musi być wąski na 4 metry.

Wpływ na to mają materiał, z którego wykonano dom sąsiada, a także klasyfikacja sąsiednich działek np. jako las. Ta przyjemnie wyglądająca łąka na sąsiedniej parceli może w świetle prawa być uznawana za las – w rozumieniu przepisów las to nic więcej, jak teren ujęty w MPZP jako leśny lub grunt leśny (oznaczenie Ls) określony na mapie ewidencyjnej. Analiza samego planu miejscowego może więc być niewystarczająca. Warto sięgnąć aż do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, które spełniać muszą budynki – ilość parametrów wpływających na usytuowanie budynku oraz innych obiektów na działce jest zatrważająca. W razie wątpliwości polecamy konsultację z projektantem, który może zweryfikować przydatność działki do naszego projektu.

 

 

Od czego zacząć poszukiwania?

W idealnym świecie każda działka to uzbrojony teren, z każdej strony otoczony zabudową. Jej rozmiar, kszałt czy ustawienie względem stron świata to już sprawa bardzo indywidualna – nie wszyscy lubią pełne nasłonecznienie od rana do nocy, a i nie każdemu w smak będzie nietykalny starodrzew czy wysokie iglaki dookoła posesji. Planowanie należy więc zacząć od szkicu – w bloku technicznym lub na zwykłej kartce z zeszytu.

Przyjmijmy, że jedna kratka to jeden metr kwadratowy. Narysuj obrys działki, a następnie nanieś na rysunek kontur domu, uwzględniając wejście, drzwi do ogrodu, a także taras lub patio. Nie oszczędzaj ołówka: dorysuj ogród, trawnik, drzewko owocowe, szopę na narzędzia, garaż, stanowisko grillowe… niech ogranicza Cię jedynie wyobraźnia o tym, co może przydać Ci się teraz, za rok i za 25 lat – działka na pewno nie zwiększy rozmiarów, lepiej już teraz zaplanować ewentualne potrzeby z przyszłości!

To małe ćwiczenie pozwoli Ci zobaczyć w nieco bardziej sugestywny sposób jak faktycznie możesz zagospodarować swoją przyszłą działkę. Najważniejsze to podążać za własnymi potrzebami – nie zawsze należy sugerować się oczywistościami czy ogólnie przyjętymi regułami. Nie dla każdego dobrym pomysłem będzie taras o zachodniej wystawie, na którym w szczycie lata zwyczajnie nie da się wysiedzieć. Myśl o sobie – nie o tym, czego potrzebują inni. W końcu to Ty zapłacisz za ten dom i Ty w nim zamieszkasz – nie szeroka publika czy obcy Internauci.

 

 

Internetowa skarbnica wiedzy wszelakiej

Punktem wyjścia do wszystkich poszukiwań jest zwykle Internet. Dzięki ogłoszeniom na portalach nieruchomościowych możesz wstępnie określić co zmieści się w Twoim budżecie. Pamiętaj jednak, że ogrom internetowych ofert to dzieło pośredników – z prowizjami, narzutami i często zawyżonymi cenami. Znaleźć ogłoszenia pisane przez samych właścicieli jest trudno, co nie znaczy, że jest to niemożliwe.

Tę samą działkę często oferuje równolegle kilka biur, co jeszcze dodatkowo komplikuje sprawę. Należy liczyć się z tym, że część oferentów nigdy nie postawiła nogi na oferowanej przez siebie nieruchomości – uzyskanie informacji wykraczających poza wymiary i dostępne media może być więc trudne. Część informacji bywa wręcz wprost błędna. Bezpośredni dostęp do drogi publicznej może oznaczać kilkusetmetrowy dojazd drogą utwardzoną, dostęp do mediów często oznacza obecność mediów dopiero przy drodze publicznej lub sąsiedniej ulicy.

Niepewna może być sama lokalizacja działki – zwłaszcza na terenach wiejskich i podmiejskich zdarzają się przekłamania o kilkaset metrów lub nawet kilkanaście kilometrów. Nawet posiadając dokładny adres, który w ogłoszeniach występuje ekstremalnie rzadko, Google Maps czy Targeo nie zawsze wskażą nam precyzyjną lokalizację. Ponownie, wizja lokalna może okazać się niezbędna.

Inną kwestią jest widoczność ogłoszeń w Sieci. Mimo ogromnej popularności Internet nie jest jedynym miejscem, w którym ogłaszają się właściciele działek. Zwłaszcza wśród osób starszych popularne są nadal ogłoszenia w drukowanej prasie, na lokalnych tablicach ogłoszeniowych czy wręcz w postaci tabliczki wbitej w samą działkę bądź plandeki zawieszonej na płocie. Jeśli masz już upatrzoną konkretną okolicę warto wybrać się tam na przejażdżkę samochodem czy rowerem – może uda Ci się dotrzeć do ofert, które w inny sposób byłyby dla Ciebie i dla wielu innych kupujących zwyczajnie niedostępne.

Oferty pojawiać się mogą na gminnej stronie internetowej, również w formie przetargów. W przypadku małych miejscowości dobrym źródłem informacji będzie nie tylko słup ogłoszeniowy, ale… sołtys! Jeśli zaś ten jest niedostępny, często wystarczy podpytać sprzedawców lub klientów w pobliskim sklepie – być może oni wskażą niewidoczne z głównej drogi działki. W jeszcze rzadszych przypadkach o możliwości sprzedaży działki wiedzą tylko najbliżsi członkowie rodziny lub sąsiedzi.

 

 

Najbardziej nieoczywistym sposobem na poszukiwania może być odwiedzenie trwającej w sąsiedztwie budowy. Istnieje duża szansa, że inwestor, który właśnie tu się buduje kupił działkę niedawno i podpowie co nieco nie tylko o samym zakupie, ale też o pobocznościach i ciekawostkach przydatnych podczas transakcji. Szukanie na własną rękę może być mniej wygodne i bardziej czasochłonne od szybkiego internetowego researchu, ale potrafi zrodzić zupełnie nieoczekiwane owoce.

Ograniczanie się do największych internetowych portali może nie być najlepszą drogą do wymarzonej działki. Jak wskazaliśmy powyżej, istnieje wiele innych źródeł ogłoszeń. Ponadto, oferty internetowe, zwłaszcza te bardziej okazyjne, często znikają w przeciągu godzin – zanim rozsądny inwestor zdąży przestudiować i przeanalizować ogłoszenie, zanim dokona stosownych obserwacji w terenie i zanim zdąży skonsultować przydatność konkretnej działki do swoich planów.

Poszukiwania w terenie i rozmowy w cztery oczy ze sprzedawcą pozwalają również zaoszczędzić na prowizji pośrednika. Rzetelni pośrednicy mogą okazać się bardzo pomocni dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu, ale przy zachowaniu minimum ostrożności i rozwagi, a także po dokładnym sprawdzeniu wszystkich dokumentów, zakup bezpośrednio od właściciela nadal jest relatywnie bezpieczny i nieskomplikowany.

Jeśli zdecydujesz się na usługi pośrednika nieruchomości, przed podpisaniem umowy koniecznie spytaj o zakres współpracy oraz o należną prowizję i opłaty poboczne. Dowiedz się o pomoc przy ewentualnych formalnościach, o zabezpieczenie transakcji oraz zakres, w jakim działka sprawdzana jest pod kątem prawnym i w kwestii warunków zabudowy. Część pośredników ograniczy swój udział do skontaktowania sprzedawcy z kupującym i o tym musisz wiedzieć zawczasu. Na rynku nieruchomości, podobnie jak wszędzie indziej, spotkasz wielu rzetelnych profesjonalistów, ale też znajdziesz takich, którzy nie do końca chcą uczciwie zapracować na swoją prowizję.

Dotyczące działki dokumenty, o które warto spytać pośrednika to m.in. wypis z MPZP, księga wieczysta, ewidencja gruntów. I masz pełne prawo być wymagającym klientem – to nie zakup nowych wycieraczek czy kebabu na podwójnym cieście. Pośrednik musi wiedzieć wszystko o interesującym Cię gruncie, powinien mieć dostęp do wszystkich dokumentów i wszelkich informacji winien udzielać niezwłocznie, bez dopytywania. Jeśli nie spełnia tych warunków – czas poszukać innego pośrednika.

Unikaj też pośredników, których głównym zajęciem jest przytakiwanie Tobie. Jeśli o każdej działce słyszysz, że możesz na niej wybudować co tylko zapragniesz – zachowaj czujność. Jeśli podobną informację otrzymasz zanim pośrednik dowie się o Twoich planach budowlanych – zrezygnuj ze współpracy, bo ten człowiek najzwyczajniej w świecie kłamie.

 

 

Pamiętaj, by podpisywanie umów poprzedzić negocjacjami. Nieruchomości z natury swej wystawiane są w nieco zawyżonych, wymarzonych przez właścicieli kwotach – przyciśnięci presją czasu często odchodzą od tej ceny w zamian za gwarancję szybkiej sprzedaży. Jeśli zaś dana działka widoczna jest w ofercie kilku agencji, jej cena może być różna w zależności od portalu, na którym ją znajdziesz. Każda wynegocjowana złotówka to dla Twojej inwestycji duże ułatwienie, a często te „negocjacje” ograniczają się po prostu do zaproponowania przez Ciebie niższej kwoty i przytaknięcia po stronie sprzedawcy – nie trzeba do tego specjalnych zdolności. Podobnie jest z prowizją pośrednika – nawet jeden punkt procentowy może oznaczać oszczędność od kilkuset złotych do kilku tysięcy. I wiesz doskonale, że na pewno znajdziesz dla tych pieniędzy dobre zastosowanie…

KONIEC CZĘŚCI PIERWSZEJ…