Własny Dom z Partnerem – Mowa o umowach

Spośród wszystkich praktycznych porad zawartych na tym blogu to właśnie ta seria tekstów przyda Ci się najbardziej – i będzie bezpieczną przystanią, do której nie raz wrócisz w trakcie budowy. Wszelkie przygotowania, zdobyta wiedza, poznane teorie i poznani ludzie nie zdadzą się na nic, jeśli Twoja umowa z wykonawcą nie będzie absolutnie „wodoodporna”. Pominięcie nawet kilku drobnych szczegółów może mieć katastrofalne skutki, zarówno pod względem finansowym jak i życiowym.

Temat jest na tyle szeroki, że nie da się go streścić czy zebrać w kilku wygodnych podpunktach – dziś zajmiemy się więc dwoma aspektami umowy: wysokością wynagrodzenia i niezbędnymi danymi identyfikującymi Wykonawcę. W kolejnych tygodniach zgłębimy temat również w innych obszarach, w efekcie tworząc istne kompendium wiedzy o legalnym aspekcie budowy domu. Wszystko dla Twojego świętego spokoju i dla jeszcze sprawniejszej realizacji Twojego projektu. Nurkujmy więc!

Autor, autor!

Choć skorzystanie z dostępnych w Sieci uniwersalnych wzorców może wydawać się pewniejszą ścieżką – a przynajmniej ścieżką już sprawdzoną – to musisz zrozumieć, że projekt taki jak dom jest zbyt skomplikowany, by korzystać z gotowca. Mówiąc krótko: Twój dom jest na tyle indywidualnym projektem, że nie sposób uciekać się do jakichkolwiek standardów. Umykają w nich niuanse i wszystkie unikatowe pomysły, które wymagają nie tylko uważnej realizacji, ale też potwierdzenia notarialnego, aby tę realizację zabezpieczyć. To wszystko prowadzi to prostego wniosku – musisz zostać autorem swojej umowy tak samo, jak jesteś inwestorem w swoim projekcie. Nikt nie zna go lepiej, niż Ty i nikt lepiej nie określi, co musi być zrobione i JAK musi być to zrobione.

Prostota przede wszystkim

Umowa to nie praca literacka – nie musisz silić się na piękne frazy i barokowe ozdobniki. Pisz wprost o tym, czego potrzebujesz, czego oczekujesz i jak Wykonawca ma te potrzeby i oczekiwania zrealizować. Dobra umowa zawierać będzie wszystkie warunki współpracy między Wami, w sposób niepozostawiający niedopowiedzeń i niejednoznaczności. Operujemy tu konkretami i nie dbamy specjalnie o styl. Wyjdźmy od najbardziej podstawowych podstaw – umowa musi zawierać przede wszystkim:

  • dokładne dane Wykonawcy
  • obustronnie ustalony zakres prac
  • należne wynagrodzenie
  • należne kary umowne
  • dzień rozpoczęcia i zakończenia prac

Oczywiście do pisania umowy należy zasiąść dopiero po omówieniu jej zakresu z Wykonawcą – unikajmy tu samowolki i zaskakiwania drugiej strony nowymi pomysłami i podpunktami. Im bardziej konkrete i dokładne będą Wasze rozmowy, tym prościej będzie spisać je w formie umowy. Przyjmij więc następujący „porządek obrad” – porozmawiaj z Wykonawcą, naszkicuj umowę, a następnie podeślij ją do sprawdzenia prawnikowi. Usługa weryfikacji takiej umowy jest łatwodostępna w Internecie i nie wymaga wychodzenia z domu, ale jeśli to możliwe to na pewno bezpieczniej jest wybrać się osobiście do kancelarii i omówić umowę na miejscu. Da Ci to okazję do zadania wszystkich mogących się nasuwać pytań oraz będzie wydajniejsze czasowo, niż potencjalnie długa korespondencja mailowa.

Droga litera prawa

Konsultacje prawnicze nie są niestety darmowe, ale to koszt, który racjonalnie jest umieścić w budżecie. Prawnik może oferować spisanie umowy od podstaw, ale nie jest to konieczne. Pisanie umowy przez prawnika jest przede wszystkim czasochłonne, a ponadto obarczone ryzykiem – nie zna on realiów Twojej budowy, nie zna Wykonawcy, nie był na działce i nie brał udziału w projektowaniu. Twoim zadaniem byłoby więc wprowadzenie go we wszystkie szczegóły, co nie tylko zajmuje czas, ale też kosztuje znacznie więcej – prawnicy słono cenią swój czas.

Dla naszych potrzeb wystarczy, że prawnik zweryfikuje dla Ciebie legalność wszystkich zapisów, a także potwierdzi możliwość ich późniejszego egzekwowania – często użyte słownictwo potrafi zostawiać niechciane furtki do niekorzystnych dla nas interpretacji. Koszt konsultacji jest zupełnie pomijalny w całkowitym budżecie budowy i potrafi oszczędzić wielu niepotrzebnych wydatków, stresów i całe mnóstwo Twojego czasu – a już wcześniej ustaliliśmy, że czas jest dobrem bezcennym, podobnie jak spokojna głowa.

Z kim podpisujesz umowę?

Dobra umowa zaczyna się od dokładnego spisu danych Wykonawcy. W przypadku firm będzie to pełna nazwa, NIP oraz adres siedziby. Podane przez drugą stronę informacje można zweryfikować w sieciowych serwisach rządowych oraz licznych komercyjnych bazach danych. Możesz również poprosić o dokumenty założycielskie firmy – w tych sprawach nie warto wierzyć komukolwiek na słowo.

Jeśli jednak podpisujesz umowę z osobą fizyczną nieposiadającą firmy, koniecznie zawrzyj w umowie nie tylko imię, nazwisko i adres zameldowania, ale również numer i serię dowodu osobistego – najlepiej spisywać je bezpośrednio z dokumentu. Chociaż w czasach RODO i wszechobecnej paranoi odnośnie wycieków danych i kradzieży tożsamości może się to wydawać dziwne, to jednak proszenie kontrahenta o wylegitymowanie się nie jest w tej branży niczym nienaturalnym. Kopiowanie czy reprodukowanie dokumentów nie jest tutaj niezbędne i chodzi jedynie o weryfikację ich zgodności z danymi w umowie. Żaden uczciwy Wykonawca nie zawaha się przed okazaniem swoich dokumentów, a jeśli to zrobi – czas szukać innego Wykonawcy!

Ile i czemu tak drogo?

Istnieje kilka sposobów ustalania wysokości wynagrodzenia. Najpopularniejsza forma rozliczenia to przeliczenie na metry kwadratowe lub stawkę dzienną (godzinową dla mniejszych prac). Elektrycy i hydraulicy będą liczyć sobie za punkt lub przyłącze, inni podwykonawcy mogą mieć jeszcze inne kryteria. Dla Ciebie najwygodniejszym rozwiązaniem będzie tak zwane wynagrodzenie ryczałtowe. Dzięku temu precyzyjnie ustalisz całkowite wynagrodzenie za konkretną wykonaną pracę. Uniemożliwi to Wykonawcy podnoszenie cen za ujęte w umowie prace.

Warto tu wspomnieć, że nieścisłości w umowie są najczęstszą przyczyną nieporozumień i konfliktów – nie tylko na budowie, ale w szerzej rozumianym życiu. Wykonawca może mieć inną interpretację pewnych pojęć i inaczej rozumieć, co należy do jego obowiązków. To, co dla Ciebie jest oczywiste, dla niego może być niezrozumiałe i vice versa – dobrze jest więc rozbijać większe pojęcia na części składowe, by uniknąć słynnego „no ja myślałem, że…”. Pamiętaj, że nie płacisz za umowę od znaku – dodaj kilka zdań i podpunktów, nic Cię to nie kosztuje, a będziesz czuć się pewniej.

Wynagrodzenie ryczałtowe, jeśli zostanie dobrze i precyzyjnie rozpisane, uchroni Cię przed wieloma dodatkowymi kosztami i pozwoli Ci precyzyjniej kontrolować budżet budowy. Porozmawiaj z Wykonawcą o wszystkich detalach i nie zostawiaj w umowie niedopowiedzeń czy pojęć-parasoli – teraz właśnie masz czas na takie ustalenia. Wykorzystaj go mądrze.

Przykład z życia

Nie tak dawno remontowałem łazienkę w mieszkaniu rodziców. Z pozoru prosta praca – negocjacje z glazurnikiem szły więc jak po maśle i udało się uzyskać korzystną wycenę za ułożenie metra płytek. Gdy przyszło do spisywania umowy powiedziałem, że chciałbym zawrzeć w niej całkowitą kwotę za omawiane prace. Wykonawca zatrzymał się na chwilę, po czym chwycił swoją skrzynkę z narzędziami i wrócił do łazienki. Po dokładniejszych oględzinach zauważył, że ściana w łazience jest krzywa – różnica między podłogą a sufitem sięgała 4cm – i konieczne będzie jej wyrównanie, którego naturalnie nie ujęliśmy w pierwotnej wycenie. Rozpoczęliśmy więc rozmowę i obliczenia od nowa.

Gdyby doszło do podpisania umowy w pierwotnym kształcie, glazurnik musiałby wykonać usługę za ustaloną kwotę, mimo że oprócz położenia płytek musiałby również wyprostować ścianę – na własny koszt. Dlatego tak ważne jest dokładne ustalenie zakresu prac i czasu na ich realizację. Przy wpisaniu całkowitej kwoty usługi do umowy Wykonawca poniesie wszelkie ryzyko związane z nieujętymi w niej pracami.

Dlatego jeśli Wykonawca zgadza się na proponowane warunki możesz mieć pewność, że wie, z czym się mierzy i możesz spokojnie przenieść na niego ciężar odpowiedzialności. A późniejsze historie o opadających i krzywych podłogach, kiepskim podłożu czy nieprzewidzianych uskokach nie będą miały wpływu na Twój końcowy koszt.

Dobra umowa na straży Twojego spokoju

Idąc w drugą stronę – przyjmijmy, że do umowy wpisałbym nie całkowitą cenę położenia płytek, ale cenę za metr kwadratowy. Gdyby na późniejszym etapie glazurnik zauważył krzywiznę ściany, mógłby oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia, skoro w bieżącej wycenie mowa jest o kładzeniu glazury, a nie o prostowaniu ścian. I prawo byłoby po jego stronie, co nie oznacza, że rozmowy o tym byłyby przyjemne i łatwe. Wpisanie całościowej kwoty wynagrodzenia pozwala uniknąć tych nieprzyjemnych dyskusji i nieoczekiwanych wydatków, nieujętych w pierwotnym budżecie.

W sytuacji, gdy prace już trwają, bardzo trudno jest zmienić Wykonawcę – jest to po pierwsze mało opłacalne, a po drugie niesie za sobą ryzyko, że nie znajdziesz nikogo dobrego na czas. A nie chcesz chyba przeciągać realizacji budowy tylko dlatego, że pokłóciłeś się z płytkarzem. W takich sytuacjach akceptuje się nowe wydatki bez szemrania i bez porównywania ofert, najczęściej niemało przepłacając.

Całkowita kwota przede wszystkim

Mam nadzieję, że teraz lepiej rozumiesz, dlaczego tak wygodne jest zawieranie w umowie całkowitego kosztu za wykonywane prace. Inwestorzy mają na pęczki historii o tym, jak hydraulik nie zawarł w cenie kucia podłogi przed położeniem rur, a tynkarz oczekiwał dopłaty za użycie więcej materiału przy krzywych ścianach. Tu 500zł, tam 1000zł i nagle budżet rozrasta się do rozmiarów, których nie przewidywałeś nawet w swoim marginesie błędu.

Nawet samo liczenie metrów kwadratowych może stanowić wyzwanie. Czy do powierzchni tynkowanej elewacji zewnętrznej wliczamy również okna i bramę garażową? Możesz spotkać się z zapisem, że otwory większe niż X metrów kwadratowych są pomijane w tej kalkulacji. Niektóry wykonawcy dokonują obliczeń przed ociepleniem budynku, inni po – a powierzchnia po ociepleniu jest naturalnie większa. Nawet przy takiej samej stawce za metr kwadratowy może się więc okazać, że końcowa cena będzie znacząco inna – teraz wiesz, skąd biorą się te różnice.

Diabeł w szczególe

W niektórych pracach ustalenie kwoty całkowitej nie jest możliwe. Może być tak, że odbywają się one w etapach – tu należy opisać każdy z etapów i nie pomijać żadnych szczegółów, nawet tych najbardziej trywialnych. W przypadku usług elektryka możesz nie wiedzieć od razu ilu punktów elektrycznych będziesz potrzebować. Wtedy w umowie należy zawrzeć:

  • koszt pojedynczego punktu: gniazdka elektrycznego, wypustu oświetleniowego z włącznikiem i punktu teleinformatycznego (Internet, telewizja) – 50zł
  • koszt wypustu oświetleniowego z włącznikiem schodowym – 75zł
  • koszt montaż rozdzielni (każdy użyty moduł) – 20zł

Podstawą jest też określenie, czy podajemy kwoty netto czy brutto – szczególnie pracując z wykonawcami niebędącymi firmą może to nie być wcale tak oczywiste.

Podział wynagrodzenia

Prace odbywające się w etapach dobrze jest rozliczać również w etapach. W przypadku budowy domu są to np.

  • postawienie fundamentów
  • budowa ścian nośnych
  • więźba
  • wzniesienie ścianek działowych

Wynagrodzenie ustalane jest oddzielnie dla każdego etapu, podobnie jak terminy ich ukończenia. Na koniec należy dodać podpunkt o sprawdzeniu realizacji przez inwestora w towarzystwie kierownika budowy i określić termin płatności. W ramach dodatkowego środka bezpieczeństwa można obniżyć wypłaty o 10% i tę część przelewać dopiero po zakończeniu i zweryfikowaniu poprawności całej inwestycji. Nie należy się przesadnie obawiać, że po wykonaniu części prac Wykonawca po prostu nam czmychnie… ale też nie warto być przesadnie ufnym. Na budowie jak w życiu, zdarzają się różne sytuacje – robotnicy mogą znaleźć lepiej płatne zlecenie lub mogą się okazać niesolidni. Jeśli więc Wykonawca nie będzie protestować, warto na wszelki wypadek zawrzeć w umowie taki wentyl bezpieczeństwa.

Na dziś to tyle – w kolejnych częściach zajmiemy się kwestiami zadatków i zaliczek, terminów realizacji i kar umownych – na pewno nie będzie to koniec naszego poradnika!