Własny Dom z Partnerem – Ostatnie kroki przed pierwszym krokiem

Jak już pokazaliśmy w naszym poradniku, zbudować dom to nie taka prosta sprawa. To romantycznie brzmiąca idea, szybko jednak sprowadzająca się do wielu następujących po sobie żmudnych czynności. Są rzeczy do wygooglowania, miejsca do odwiedzenia, ludzie do spotkania, sklepy do zweryfikowania, ceny do potwierdzenia, umowy do podpisania, opinie do przeczytania… Głowa mała. Jeden człowiek nawet tego nie spamięta, a co dopiero ile czasu zajmie mu wykonanie tych wszystkich zadań.

Cóż więc możemy poradzić Wam w ostatnich dniach roku? Jeśli planujecie w przyszłym roku postawić swój własny dom, zapewne zależy Wam na wbiciu pierwszej łopaty jak najszybciej, najlepiej jutro, jeśli nie dziś! Nie wiem, od jak dawna przygotowujecie się do tejże budowy i na jak zaawansowanym etapie są Wasze prace – ile już za Wami, a ile wciąż przed. Nie chcielibyśmy studzić niczyjego zapału, ale doświadczenie każe nam podpowiedzieć Wam jedną, najważniejszą rzecz: dajcie sobie rok na wszystkie prace przygotowawcze.

Rok w spokoju

12 miesięcy to dużo i mało zarazem. W skali tego, ile rzeczy robimy w naszym normalnym życiu, ile obiadów przygotowujemy, ile zakupów robimy, jak wielu znajomych odwiedzamy czy ile dni spędzamy w pracy – jest to niemal epoka. Jeśli jednak chodzi o budowę domu, to 12 miesięcy potrafi być zaskakująco krótkim okresem; zwłaszcza, jeśli wszystkie niezbędne do wykonania działania realizujemy równolegle z obiadami, zakupami, spotkaniami i pracą zawodową. Wtedy każda minuta wydaje się na wagę złota.

Przygotowywanie się do budowy, jak i sama budowa, to w zasadzie praca etatowa. Pod względem niezbędnych godzin – często nawet więcej. Dając sobie rok zdejmujesz z siebie presję czasową, pozwalasz sobie podjąć rozważne i przemyślane decyzje, a także spokojnie znaleźć nie tylko sprawdzoną ekipę wykonawców, ale też najlepsze i najkorzystniej wycenione materiały.

Rzecz jasna nikt nie pogrozi palcem i nie zabroni Ci zorganizować całego projektu w tydzień – są i tacy rekordziści. Życie pokazuje jednak, że realizacja takiego projektu metodą „na chybcika” nierozerwalnie wiąże się z wyższymi kosztami, większym stresem i ogromnymi kompromisami pod względem jakości materiałów i jakości współpracy z wykonawcami.

Bez papierów pan nie pojedzie

Aby wbić pierwszą łopatę czy też wysypać pierwszą taczkę z piaskiem, niezbędne są środki własne lub kredyt w banku, umowa z firmą budowlaną, gotowy projekt domu oraz świadomość rynkowych cen usług i materiałów. Jeśli którekolwiek z tych elementów nadal są „w trakcie załatwiania”, a Ty nie masz jeszcze pewności co do ostatecznego kształtu całej inwestycji – daj sobie czas.

Jedyną sprawdzalną i powtarzalną regułą, jeśli chodzi o budowę własnego domu, jest przekraczanie założonego czasu budowy. Nawet najlepiej przygotowani inwestorzy nie kończą domu w terminie. Powodów jest mnóstwo, co jeden to bardziej absurdalny, wszystkie jednak składają się na ten sam efekt: wszstko zajmuje więcej czasu, niż zaplanowano. Tu przyjdzie karton obitych płytek, a na kolejny trzeba czekać 6 tygodni. Tam zabraknie kilku desek do ukończenia parkietu. Gdzie indziej pogoda pokrzyżuje plany. Nie wiesz jak i nie wiesz kiedy, ale wszystkie Twoje plany w pewnym momencie mogą wziąć w łeb z najbardziej trywialnych i nieprzewidywalnych przyczyn.

Myszy i ludzie

Mój drogi przyjaciel miał ambitny plan, by rozpocząć budowę przed Wielkanocą i wakacje spędzić we własnym ogródku, z zimnym piwkiem w ręce, podziwiając dom, który wzniósł. I prawie mu się udało – bo ogródek owszem, był, ale zanim było co podziwiać to zdążyła już nadejść zima. Piwo przymarzało mu do leżaka.

Optymizm, szczególnie ten niczym nieuzasadniony, nie jest dobrym podejściem. Przy budowie domu lepiej zdać się na twardy realizm, a nawet umiarkowany pesymizm. Nie twierdzimy, że nie da się przeprowadzić projektu sprawnie i przy minimalnych jedynie przeszkodach, ale statystyki są tu nieubłagane. Nie stawiajmy wszystkiego na jedną kartę, nie sprzedawajmy od razu obecnego mieszkania ani nie wypowiadajmy w nim umowy, bo nie wiadomo, ile przyjdzie nam w nim pomieszkać. Nie liczmy na cud i zabierzmy się do pracy z głową.

Alternatywy dla wyjątkowo niecierpliwych

Zdarza w życiu tak, że po prostu trzeba zrobić coś szybciej – z różnych przyczyn. Jeśli więc goni Cię czas, teściowa narzeka na brak miejsca, albo szykujesz się do powiększenia rodziny i zwyczajnie musisz szybko postawić dom – są jeszcze inne możliwości. Możesz skorzystać z usług tzw. generalnego wykonawcy lub postawić dom z prefabrykatów. Poza kupnem gotowego domu od dewelopera, to obecnie najszybsza opcja by wprowadzić się do własnych czterech ścian.

Cegłą i pustakiem brukowana droga do celu

Jeśli decydujesz się na system zlecony, prawdopodobnie masz już za sobą część przygotowań czy spotkań z potencjalnymi wykonawcami. Kolejnym krokiem powinno być zatrudnienie DOBREGO kierownika budowy. To będzie Twój największy sojusznik w walce z budowlanym żywiołem – jeśli dobrze obsadzisz to stanowisko, wszelkie niespodzianki czy trudności pokonasz nieporównywalnie łatwiej.

Z kierownikiem warto porozmawiać o poczynionych już działaniach, istniejących kosztorysach, a także podwykonawcach, których chcesz wybrać. Być może zna niektórych z nich i pomoże Ci w wyborze? Wspólnie z kierownikiem budowy ustalisz również kolejność prac oraz niezbędne przerwy technologiczne – z tych rozmów wyłoni się szerszy plan budowy domu.

Sąsiad to skarb

Pisaliśmy w Poradniku o tym, że dobrze jest porozmawiać zawczasu z przyszłymi sąsiadami – nie tylko w ramach rekonesansu, ale również budowania pozytywnych relacji. Początek budowy to świetny moment, by te relacje zacieśnić i wykorzystać pomocne oko sąsiada do kontrolowania przebiegu prac. Zostawiając sąsiadom kontakt do siebie szybko otrzymasz informację, jeśli na placu budowy wydarzy się coś podejrzanego.

Terminy, terminy, terminy

Planowane etapy kolejnych prac ustalisz z kierownikiem budowy oraz poszczególnymi wykonawcami. Z ekipą ustalisz kiedy osiągnięty zostanie stan surowy, z dekarzami umówisz kiedy rozpocznie się montaż dachu – tu przyjmij kilkutygodniową elastyczność, bo pogoda może mieć duży wpływ na możliwość podjęcia prac – a kolejne elementy umawiać będziesz już na bieżąco.

Cokolwiek planujesz, słuchaj uważnie opinii drugiej strony. Budowlańcy znają się na swoim fachu i będą w stanie zaoferować Ci najbardziej prawdopodobne szacunki odnośnie tego, ile czasu zajmie dany etap. Zawsze jednak warto przyjąć kilka, a może nawet kilkanaście dni zapasu, żeby nie powodować niepotrzebnego ciśnienia, a przy okazji dać sobie nieco spokoju. Ustawianie sztywnych terminów, następujących zaraz po sobie to prosta droga do przykrości. Kolejne ekipy lepiej umawiać z kilkudniową przerwą, która pełni funkcję kolejnego bufora na wypadek rzeczy nieprzewidywalnych.

Umowy oczywiście są rzeczą świętą i można się do nich zawsze odwołać, walcząc np. o kary umowne, ale jeśli zdarzy Ci się umówić tynkarza czy malarza na dzień, w którym elektryk jeszcze nie zakończył swoich prac to żadna umowa nie pomoże im wykonać swoich prac zgodnie z ustaleniami. Przepadnie jeden termin, a drugi może się okazać odległy np. o kilka tygodni. Pamiętaj, że wykonanie danego zadania to jedno, a np. późniejsze schnięcie to rzecz zupełnie osobna.

Potęga rozmowy

Przede wszystkim więc rozmawiaj ze wszystkimi o wszystkim. Nie tylko poszerzysz swoją wiedzę i zdobędziesz informacje odnośnie praktycznych rozwiązań, ale też dowiesz się w jakim porządku najlepiej ustawić kolejne etapy budowy. Dobrze jest potwierdzać poprzednie ustalenia na kilka dni przed planowanym rozpoczęciem działań – fachowcy to też ludzie, zdarza im się zapomnieć, zachorować czy napotkać prywatne sprawy, które wymagają uwagi. Siła wyższa i sytuacje losowe są w tej branży normą jak wszędzie indziej – lepiej więc chuchać na zimne i wykonać kilka dodatkowych telefonów, żeby się przykro nie rozczarować.

Tryb księgowego

Panowanie nad wszystkimi wykonawcami i synchronizowanie ich działań to trochę jak spacer po linie – wymaga dużej precyzji i podzielności uwagi. W osobach kierownika budowy i projektanta masz jednak pomocników, którzy chętnie wspomogą Cię w tych wysiłkach. Nikt jednak nie pomoże Ci w kontrolowaniu wydatków – a bez czujnego ich pilnowania Twój budżet może niebezpiecznie się rozdmuchać.

Dlatego też od pierwszego dnia kolekcjonuj paragony, faktury, maile, smsy, a także zamówienia i zapotrzebowania otrzymane od wykonawców. Notuj gdzie i kiedy za coś płacisz, gdzie wydajesz gotówkę, jakie są koszta związane z kredytem hipotecznym, a jakie wiążą się z otrzymywaniem poszczególnym dokumentów. Excel może okazać się niezbędny, podobnie jak wieczorne sesje podsumowujące wydatki dnia. Unikaj zaległości! Po ciężkim dniu w pracy i na placu budowy na pewno chcesz złożyć głowę do poduszki, jednak musisz znaleźć czas na księgowość. Po kilku dniach „spychologii” sterta paragonów i faktur urośnie do nieprzyjemnych rozmiarów i trudno będzie nad nią zapanować.

Ruchy na Twoim koncie w Twoim portfelu będą częste i momentami niemal niezauważalne. Jeśli chcesz wiedzieć dokąd wędrują Twoje fundusze, musisz kontrolować ich przepływ na bieżąco. Bardzo szybko zauważysz, że kosztorys często nijak ma się do realnych wydatków. Jeśli został skrupulatnie sporządzony i dobrze przypilnowany, budowa może zmieścić się w pierwotnym budzecie. To z kolei da Ci nadzieję, że na kolejnych jej etapach pójdzie Ci jeszcze lepiej.

Nowy Rok

Dzisiejszy tekst przypada akurat na koniec roku 2021. W ramach noworocznych życzeń chcielibyśmy więc życzyć wszystkim przyszłym inwestorom cierpliwości w realizacji swoich planów, sprzyjającej pogody w trakcie budowy, przychylności i rzetelności ze strony wykonawców, a przede wszystkim zmieszczenia się nie tylko w terminach, ale i w założonym budżecie. Niech budowlani bogowie czuwają nad Wami nie tylko w 2022, ale i w nadchodzących latach!