Własny Dom z Partnerem – Rzecz o kredytach hipotecznych

Kredyt hipoteczny… czy hipotetyczny?

Pierwsze zetknięcie z bankiem, zwłaszcza w kontekście tak ogromnego kredytu, może przytłoczyć każdego. Jednak podobnie jak w przypadku wielu innych z pozoru przytłaczających rzeczy, tak i tu wystarczy wziąć dwa głębokie oddechy i nie podejmować pochopnych decyzji, aby uniknąć późniejszych rozterek. Banki, wbrew obiegowej opinii, powstały dla ludzi i przy odrobinie samozaparcia da się z nimi współpracować bez stresów i wyjść z tego żywym, a często bogatszym. Przyjrzyjmy się więc zagadnieniu kredytu hipotecznego od strony praktycznej, bez specjalnych emocji.

Czas to pieniądz?

Radziliśmy już nie raz, że do budowy domu należy zabierać się spokojnie, miarowo, bez nagłych zrywów i ulegania namiętnościom. Wybierając bank należy zachować ten sam umiar. Pierwsza otrzymana przez Ciebie oferta na pewno nie będzie tą najlepszą. Ba, nawet najtańsza otrzymana przez Ciebie oferta prawdopodobnie nie będzie tą najlepszą. Takie twierdzenie może wydawać się sprzeczne z logiką – rozbierzmy je więc na czynniki pierwsze.

Zacznijmy może od podkreślenia, że stopa oprocentowania, koszt uzyskania kredytu i RRSO to nie najważniejsze czynniki przy wyborze kredytu. Oprócz sprawdzania tabelek z procentami i przeglądania wydruków z harmonogramem spłat, należy spytać bank o kwestię wymaganego kosztorysu oraz transz, w jakich kredyt będzie wypłacany – ile ich będzie i w jaki sposób będą rozliczane?

Niestety, oferty kredytowe są skonstruowane w misterny i nie zawsze czytelny dla laika sposób. Choć całkowita kwota kredytu może być niższa niż u konkurencji – różnice nie są tu duże, raczej sięgają rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych – to późniejszy komfort korzystania z pożyczonych pieniędzy może być zdecydowanie niższy.

 

 

Twoje pieniądze… ale nie od razu Twoje

Procedury różnią się między poszczególnymi bankami, ale większość z nich to naprawdę drobne detale. Głównym wyróżnikiem jest tu kwestia niezbędnych formalności, których dopełnić musisz przed otrzymaniem kredytu. Część banków zaakceptuje ogólny kosztorys przyszłej budowy – to wersja wygodna i prosta w realizacji. Niektóre banki wymagają jednak dość szczegółowej rozpiski wszystkich etapów budowy i to właśnie na ich podstawie rozliczane będą kolejne wypłaty. I uwierz mi, że banki potrafią być naprawdę drobiazgowe.

O czym nie wszyscy wiedzą, to że bank nie od razu rozstaje się ze swoimi pieniędzmi. Kwota kredytu dzielona jest na części, zwane transzami, które przelewane są na Twoje konto po ukończeniu poszczególnych etapów budowy. Takim etapem jest np. ukończenie stanu surowego, po czym musisz dostarczyć namacalne potwierdzenie tego, że prace faktycznie się odbyły, a otrzymane pieniądze zostały wydane zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem. Rzecz jasna wiąże się to z tym, że wypłata może być wstrzymana zanim nie dopełnisz określonych ustaleń.

Jaki bank, taki zwyczaj

W przypadku kredytu hipotecznego nie warto cwaniakować – banki mają swoje procedury i mają też sposoby, by ukrócić wszelkie niecne procedery, jeśli takowych się dopatrzą. Realizuj więc umowę zgodnie z literą prawa i wywiązuj się z deklarowanych czynności, a wypłata kolejnych kwot odbędzie się bez niespodzianek i niepotrzebnych przerw w budowie.

Najczęściej spotyka się rozliczenie na podstawie faktur za materiały i usługi. Bank może jednak wymagać płatnej (zgadnij, przez kogo…) inspekcji, przesłania zdjęć z placu budowy lub dostarczenia dziennika budowy. O metodzie stosowanej przez wybrany przez Ciebie bank dowiesz się rzecz jasna bardzo wcześnie, jeszcze przed podpisaniem umowy. Zanotuj tę kwestię w głowie i miej na uwadze terminowe i rzeczowe jej egzekwowanie – tylko w ten sposób zapewnisz swojej budowie ciągłość.

 

 

A co jeśli…

Nie. Nawet o tym nie myśl. Jakiekolwiek problemy czy zawahania w rozliczeniach z bankiem mogą być absolutnie katastrofalne w skutkach dla Twojego projektu.

W najprostszym przykładzie – jeśli zabraknie Ci cegieł czy elementów dachu, bank może nie wypłacić kolejnej transzy dopóki bieżący etap budowy nie zostanie zakończony. I co wtedy? Wtedy sięgasz do oszczędności, o ile wciąż je masz, lub pożyczasz pieniądze od rodziny czy innej instytucji bankowej. Wszystko po to, by „odhaczyć” kolejny zamknięty etap budowy i otrzymać kolejną wypłatę na poczet kredytu.

Weź pod uwagę, że kilkudniowy przestój na budowie może mieć jeszcze inny, mniej oczywisty efekt. Twoi podwykonawcy są wszak zatrudnieni na określony czas i nie jest wcale powiedziane, że ich kalendarz jest na tyle elastyczny, by uwzględnić np. tydzień przesunięcia spowodowany Twoimi potyczkami z bankiem. Nietrudno wyobrazić sobie efekt domina, gdy najpierw brakuje rur, potem nie ma kto ich zainstalować, a na koniec przepada Ci termin wizyty elektryka, który kolejny wolny dzień ma dwa tygodnie później. Już czujesz, jakie mogą temu towarzyszyć emocje?

Nawet profesjonalnie i dokładnie przygotowany kosztorys może być przyczyną problemów. Rozłożenie kosztów na etapy to niełatwe zadanie – i tu najczęściej pojawiają się niespodziewane trudności.

Komfort i spokój w głowie

I tu zataczamy pełne koło i wracamy do zagadnienia komfortu w finansowaniu inwestycji. Jak widzisz, z pozoru niewielkie wymogi formalne mogą skutkować dużymi opóźnieniami w budowie. Bank, który wymaga od Ciebie większej skrupulatności naturalnie będzie dla Ciebie trudniejszym przeciwnikiem w walce o pieniądze. Większa elastyczność pozwoli Ci łatwiej zapanować nad budowlanymi finansami i da Ci poczucie większego oddechu, nawet w trudnych sytuacjach.

Budowa domu to wymagający projekt. Budowa domu z bankiem, któremu trzeba poświęcać mnóstwo czasu i który wymaga ogromnej ilości dokumentów – to projekt zdecydowanie bardziej wymagający. Zastanów się więc ile swojej wolności jesteś w stanie oddać w zamian za niższą marżę czy mniejszy koszt kredytu. Na dłuższą metę może się okazać, że Twój spokój jest wart więcej, niż tych kilka marnych tysięcy złotych.

 

 

Kredyt po kredycie

Gdy już zakończysz proces budowy i przeniesiesz swoje bambetle do nowego domu, może pojawić się w Tobie pewien niepokój, graniczący z nudą. Nic się nie dzieje. Dom jest, kredyt jest, coś tam się spłaca… może warto byłoby coś zrobić, wnieść do życia trochę więcej życia? A może udało Ci się odłożyć trochę gotówki na wcześniejszą spłatę zobowiązań wobec banku? To dobry moment by przyjrzeć się tzw. refinansowaniu kredytu. Jest to nic innego jak zamiana jednego kredytu na drugi… najczęściej w innym banku.

Nie każdy doradca finansowy o tym wie, bo i temat nie jest w naszym kraju przesadnie popularny, albo nawet znany. W Ameryce natomiast tego typu zabiegi kredytowe są na porządku dziennym. Refinansowanie to dosłownie uzyskanie nowego kredytu w banku, który niejako spłaca Twój pierwotny kredyt. Oczywiście nadal obowiązują te same procedury – nadal musisz mieć odpowiednią zdolność kredytową i będzie ona weryfikowana zupełnie tak samo, jak podczas starań o pierwszy kredyt.

A na co to komu, możesz spytać. Otóż nowy kredyt to nowy zestaw możliwości. Możesz skrócić, a czasem nawet wydłużyć czas na spłatę, tym samym obniżając bieżącą ratę, możesz też utrzymać obecną wysokość raty, a obniżyć łączny koszt kredytu. Kluczowa jest jednak możliwość wcześniejszego spłacenia pierwotnego kredytu – często określa się to „nadpłaceniem kredytu”. Jeśli Twoja umowa przewiduje taką możliwość bez dodatkowych kosztów, możesz w pełni skorzystać z przywilejów gwarantowanych przez refinansowanie kredytu.

A skoro mowa o doradcach…

W tym poradniku często namawiamy Cię do działania na własną rękę. W tym wypadku jest trochę inaczej. Całą ideę skorzystania z pomocy doradcy finansowego można porównać do zwiedzania z przewodnikiem. Zadaniem doradcy jest sprawnie przeprowadzić Cię przez proces wyboru oferty i załatwiania wszelkich formalności. A tych jest wiele. Różne są rodzaje kredytów, różne sposoby ustalania zdolności kredytowej, rożnie interpretowane jest obowiązujące prawo. Dla laika, na co dzień nie zajmującego się finansami tej skali, jest to nieprzebrany gąszcz informacji, prawnych zwrotów i niekoniecznie jasnych sformułowań. Przebić się przez niego bez otwartych ran jest trudno – doradca jest tu nie tylko prawą, ale i lewą ręką, które zmyślnie usuną z Twojej drogi chaszcze i zarośla, doprowadzając Cię do szczęśliwego celu w postaci własnego domu, finansowanego przez bank.

Jak wszędzie, tak i wśród doradców zdarzają się śliwki-robaczywki. Jako regułę można przyjąć, by unikać dużych firm tego typu – nie ma żadnej pewności, że przypisany nam pracownik będzie kompetentny, lub że jego porady nie będą spowodowane prowizjami uzyskiwanymi z konkretnego banku.

Doradcy zwykle otrzymują swoje wynagrodzenie od banku lub instytucji, w której udało się uzyskać finansowanie kredytu. Na jego wysokość wpływają rozmaite parametry – m.in. wysokość kredytu, usługi dodatkowe oraz ubezpieczenie. Dla naszych potrzeb istotne jest to, że doradca nie musi pobierać opłat od Klienta – czyli od Ciebie. Jeśli więc otrzymujesz „propozycje”, dzięki którym analityk w banku przychylnie spojrzy na Twój wniosek, jeśli tylko uiścisz dodatkową opłatę, to nie miej wątpliwości, że właśnie ktoś namawia Cię do wręczenia łapówki. Nie daj się naciągnąć – analitycy bankowi działają zgodnie z prawem i procedurami banku – nie kierują się namowami doradców.

 

 

Który doradca jest wart Twojego zaufania?

Poza unikaniem dużych firm doradczych dobrze jest szukać doradców pracujących pod własnym nazwiskiem – jak adwokaci. To zwykle dobry wyznacznik rzetelnego profesjonalisty, który zrobi co w jego mocy, by Ci pomóc, bo przed każdym klientem odpowiada osobiście, własną marką.

Oczywiście możesz, podobnie jak przy wyborze kierownika budowy czy projektanta, poprosić o referencje i kontakt do poprzednich klientów, którym doradca pomagał. Najlepiej, jeśli będą to klienci podobnego kalibru, co Ty, jeśli chodzi o skalę i rodzaj inwestycji.

Kwestia wynagrodzenia jest bardzo ważna i nie powinno być tu żadnych nieporozumień czy niejasności – dobrze jest poruszyć ten temat na wczesnym etapie rozmów. Doradcy otrzymują prowizję od banków i absolutnie nie powinni wymagać od Ciebie żadnych wpłat, zaliczek czy honorariów innego typu.

Doradca powinien odpowiedzieć na wszelkie Twoje pytania odnośnie budowy, podziału transz i wymaganych formalności. Niepewny głos, niejasne odpowiedzi czy wręcz unikanie konkretów to pewne znaki, że siedzący naprzeciw Ciebie doradca nie jest takim profesjonalistą, za jakiego się podaje.

Dobre nazwisko i pewność siebie nie powinny jednak uśpić Twojej czujności. Zwróć uwagę na to, czy doradca rzetelnie informuje Cię o ofertach wszystkich banków, czy wyraźnie faworyzuje niektóre z nich. Szczególnie podejrzane jest sugerowanie, że otrzymasz kredyt tylko w jednym, konkretnym banku – to znak, że doradca nie jest z Tobą do końca szczery.

Finansowe domino

Wyobraź sobie taką sytuację. Otrzymujesz kredyt na działkę pod budowę domu – Twoim zdaniem na całkiem niezłych warunkach. Prowizja banku jest niewielka, zwłaszcza przy tak długoletnim kredycie. W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę okazuje się nagle, że nie całe Twoje wynagrodzenie jest brane pod uwagę w obliczaniu zdolności kredytowej. Bank odmawia udzielenia kredytu na samą budowę domu i jedyną sensowną drogą wydaje się wspomniane wyżej refinansowanie.

Tu okazuje się, że wcześniejsze spłacenie kredytu owszem, jest możliwe, ale po uiszczeniu opłaty – w wysokości kilku procent kwoty kredytu. Po dopięciu wszystkich formalności udaje się otrzymać kredyt, ale koszt refinansowania dla Ciebie strata kilku tysięcy złotych – a do rozpoczęcia budowy wciąż daleko…

 

 

Dobre rady od Partnera

Co może nie być intuicyjne, to że Twój własny bank – ten, z którego usług korzystasz od dekady czy dwóch – może nie okazać się najlepszym wyjściem w kwestii kredytu. Banki, podobnie jak sieci komórkowe, nie doceniają lojalności swoich klientów. Warto sprawdzić, jaką ofertę przygotuje dla Ciebie bank macierzysty, ale nie obawiaj się szukać również w innych – różnice potrafią być diametralne, zarówno pod względem niezbędnych formalności, zdolności kredytowej i wysokości poszczególnych opłat. Składanie wniosków w różnych bankach nie wpływa na Twoją zdolność kredytową – szukaj więc do woli.

Dobrze jest też poprosić o nieco zawyżoną kwotę kredytu. To dodatkowa poduszka finansowa na wypadek nieprzewidzianych sytuacji. W przypadku wypłaty w transzach możesz, jeśli nie będzie to konieczne, zrezygnować z ostatnich wypłat, zmniejszając kwotę kredytu. Jeśli jednak napotkasz na trudności i potrzebna będzie Ci dodatkowa gotówka – taki zapas będzie dla Ciebie idealnym zabezpieczeniem inwestycji.

Ostatnia rzecz to ta najczęściej pomijana. Koniecznie przeczytaj wszystkie umowy i podsuwane Ci dokumenty. Warunki udzielenia kredytu mogą np. zobowiązywać Cię do wykupienia dodatkowych usług w danym banku – jak np. otwarcia rachunku czy wzięcia karty kredytowej. Dokładnie sprawdź wszystkie drobne druki i zapoznaj się z tabelą opłat. Przypadkiem może się okazać, że koszt prowadzenia nowego rachunku czy opłata za ubezpieczenie znacząco przewyższy koszt kredytu i zmniejszy atrakcyjność proponowanej Ci właśnie oferty. Zabierz wtedy swoje dokumenty i ruszaj do innego banku – być może tam spotka Cię więcej szczęścia.