Własny Dom z Partnerem – Wstęp do kosztorysowania

Ile kosztuje własny dom?

250 tysięcy, 400 tysięcy, pół miliona – ile osób, tyle odopowiedzi. Każda budowa to osobna historia i zbytnie sugerowanie się szacunkami znajomego, sąsiada czy sprzedawczyni w osiedlowym sklepie Społem. Kosztorysu domu nie da się rozpisać na wygodne procenty, nie da się go wywróżyć z fusów – jest tu zbyt dużo zmiennych. Jeśli przyjmiesz, zgodnie z popularnym wyliczeniem, że stand surowy zamknięty to ok. 60% kosztów całej budowy, to jak na tę wartość wpływa rozmiar i obecność piwnicy? Co jeśli użyjesz droższych i bardziej wymyślnych materiałów? A co, jeśli Twoja działka wymaga dodatkowych przygotowań, osuszeń, usunięcia ziemi czy wyrównania terenu? Jak widzisz, trudno tu o precyzyjny szacunek – czynników wpływających na cenę jest naprawdę wiele. Przy obecnym, szalejącym rynku surowców nie można być pewnym sytuacji, którą zastaniemy jutro – nawet jeśli ktoś z ręką na sercu obiecuje nam utrzymać dzisiejsze ceny.

Takie wyliczenia są jednak poszukiwane i popularne, nietrudno jest więc znaleźć narzędzia czy kalkulatory sporządzające podobne kosztorysy. Efekt jest dwojaki. Część osób zniechęca się widząc, jak rzeczywisty koszt budowy – w wyobrażeniu kalkulatora, rzecz jasna – różni się od przyjętego przez Ciebie budżetu. Innym z kolei takie wyliczenia dadzą fałszywe poczucie, że „to się może udać”. Ilu inwestorów przekonało się na własnej skórze, że nie warto ufać podobnym kalkulatorom – niepodobna zliczyć. Nie dołączaj do tej elitarnej grupy.

Twarde liczby

Dane statystyczne z roku 2020 mówią, że średni koszt budowy domu pod klucz (w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni) wyniósł odpowiednio:

  • za I kwartał – 4567zł
  • za II kwartał – 5000zł
  • za III kwartał – 4987 zł

To duży skok w stosunku do roku 2019, gdzie koszt metra kwadratowego wahał się od 4100zł do 4600zł. Rosną ceny materiałów i wzrasta cena samej robocizny. W 2021 roku tendencja wzrostowa nadal się utrzymuje, można więc śmiało przyjąć skok cen o kolejnych 10% w stosunku do roku poprzedniego. Ciężko przewidywać jak na dłuższą metę zachowa się rynek – pandemia nadal zbiera swoje żniwo i nic nie wskazuje na to, by w najbliższych miesiącach jej efekty miały zupełnie ustąpić. Najprawdopodobniej nie należy się spodziewać nagłego spadku cen na przestrzeni najbliższego roku czy dwóch, ale to wyłącznie luźne dywagacje. Globalna ekonomia jest w tej chwili zupełnie nieprzewidywalna.

 

 

Ostrożne szacunki

Jeśli więc już chcesz opierać się na czymś w swoich wyliczeniach – powyższe liczby powinny być względnie miarodajne. Jak w przypadku innych uśrednień tak i tu należy jednak przyjąć, że końcowy koszt może być o 20% niższy… lub o 20% wyższy. Jak to wygląda w liczbach? Jeśli przyjąć, że budowa 140-metrowego domu to obecnie koszt około 700.000zł, to nasze 20% daje już zakres cen od 560.000zł do 840.000zł. To rozstrzał rzędu 280.000zł – czyli równowartość dwupokojowego mieszkania w dużym mieście studenckim. Trudno oczekiwać, by inwestorzy przyjmowali tak ogromny zapas w swoim budżetowaniu.

Ta rozpiętość ma kilka źródeł. Przede wszystkim mylące jest przyjmowanie, że to powierzchnia domu ma decydujące znaczenie w końcowych kosztach. Pod uwagę należy wziąć całą plejadę czynników, jak np.:

  • typ domu – skomplikowane projekty, rozmiar okien, spad dachu, balkony i tarasy mogą windować cenę
  • technologia budowy – domy z drewna, murowane, prefabrykowane mają diametralnie różne struktury kosztów
  • użyte materiały budowlane – sposób ocieplenia, rodzaj stropu, rodzaj cegieł/pustaków nie jest bez znaczenia dla ogólnego kosztorysu
  • lokalizacja – w niektórych województwach i w pobliżu dużych miast wszystkie ceny będą adekwatnie wyższe
  • specyfika działki – wysoki poziom wód gruntowych podnosi koszt budowy fundamentów, a przypadku gruntów nienośnych może okazać się konieczna wymiana gruntu
  • metoda ogrzewania i wentylacji domu
  • sposób budowy – system gospodarczy i zlecony to dwie odmienne bestie, jeśli chodzi o wpływ na końcowy koszt
  • standard wykończenia – wszystkie „bajery”, jak dębowe parkiety, instalacja fotowoltaiczna, klimatyzacja czy choćby odkurzanie centralne zauważalnie podniosą cenę ponad wszelkie uśrednione wartości

Wracamy tutaj do naszej wcześniejszej uwagi o poznaniu swoich potrzeb. Bez dokładnego określenia swoich oczekiwań trudno będzie Ci uzyskać dokładny kosztorys.

 

 

Uważaj na słowo pisane

Niemal każdy widoczny w Sieci projekt domu ma zaraz obok wygodnie podane koszta budowy do stanu zerowego, surowego otwartego, surowego zamkniętego, a nawet prac wykończeniowych. Jeśli mocno się przyjrzysz, to gdzieniegdzie znajdziesz drobny druk mówiący, że „wartości są przybliżone” lub „podane dla standardowego wyposażenia”. Możesz jednak bezpiecznie przyjąć, że wszystkie te kwoty są istotnie zaniżone.

Cofnijmy się do naszego +/- 20%. Przy cenie stanu surowego zamkniętego wyliczonej na 200.000zł, realny koszt może wynieść 240.000zł. To 40.000zł różnicy już na etapie stanu surowego – im dalej w las, tym te różnice będą większe, a budżet rozrośnie się jeszcze bardziej. Zwróć uwagę, czy kalkulacje odnoszą się do Twojej okolicy – uśrednione stawki mogą nie mieć zastosowania w Twoim mieście czy województwie.

Szczególnie w ostatnich dwóch latach należy przyjrzeć się aktualności wszystkich wyliczeń. Ceny materiałów zmieniły się diametralnie na przestrzeni ostatnich 18 miesięcy, a mało który katalog aktualizuje swoje kalkulacje na bieżąco. Mówimy tu o różnicach rzędu kilkudziesięciu procent – a ceny surowców nadal idą w górę. Jeśli nie możesz pozwolić sobie na absolutną elastyczność budżetową, na tym etapie musisz dokładnie weryfikować wszystkie znalezione w Internecie informacje i podchodzić nieufnie do jakichkolwiek kosztorysów i zbiorczych wyliczeń.

 

 

Mierz siły na zamiary

Dom powinien spełniać Twoje obecne potrzeby, ale też wykraczać poza nie – odważnie, ale z rozmysłem. Nie zakładaj od razu, że w przyszłości będziesz olimpijskim pływakiem i niezbędny jest Ci 25-metrowy basen sportowy. Przyjmij jednak, że rodzina może się powiększyć (a może już jest taki plan?), a z czasem mogą sprowadzić się do Was rodzice czy dziadkowie. Zastanów się, czy znajomi i dalsza rodzina będą potrzebować osobnego pokoju na noclegi przy okazji wizyt i czy w przyszłości na pewno planujesz mieć trzy samochody jednocześnie – garaż zajmie dużo przestrzeni i pochłonie koszta. Te dobra można przeznaczyć na inne cele.

W nieco szerszym ujęciu, ustalanie potrzeb całej rodziny na najbliższe dekady jest szalenie przydatny podczas późniejszej budowy. Jeśli na tym etapie stworzysz w swojej głowie mapę i plan Twojego nowego domu, to w trakcie realnych działań na placu budowy będziesz podejmować o wiele mądrzejsze i sprawniejsze decyzje. Pozwoli Ci to również łatwiej oprzeć się pokusom, jakie często pojawiają się na różnych etapach budowy. Tu zobaczysz miejsce do montażu zewnętrznych rolet, w gazetce marketu znajdziesz promocję na maty grzewcze o wymiarze idealnie pasującym do Twojej łazienki, a majster posunie Ci super patent na podświetlenie korytarza diodami LED. Świadomość tego, ile już kosztował Cię dom i ile kosztować będą kolejne etapy jego budowy pomoże Ci szybko odrzucać tego typu impulsywne fanaberie i skupiać się na pierwotnym celu, jakim jest trzymanie się ustalonego budżetu.

Intensywne badanie rynku

Spójrz na kosztorysowanie w taki sposób – to dla Ciebie świetna lekcja realiów rynku. Czytając o cenach, poznając koszt materiałów, zbierając oferty i negocjując z wykonawcami i sprzedawcami poznajesz ten rynek od podszewki i dostajesz informacje nieporównywalnie bardziej aktualne niż te znalezione na blogach czy w internetowych artykułach. Dzięki temu lepiej poznajesz dostępne technologie i dowiesz się rzeczy, których nie znajdziesz w pierwszym lepszym projekcie budowlanym.

Podwykonawcy to Twoi sojusznicy i w zdecydowanej większości przypadków będzie im zależeć na wykonaniu swojej usługi tak, żeby Twoje polecenia generowały im dalsze przychody – wszak marketing szeptany to dla nich ogromne źródło dochodu.

 

 

Oprzyj się uproszczeniom

Jeśli wybierzesz drogę na skróty i w swoich planach posiłkować się będziesz uśrednionymi wartościami i nieaktualnymi danymi, prosisz się o kłopoty. W najprostszym ujęciu, jeśli uzyskasz finansowanie kredytu czy zgromadzisz określoną gotówkę bazując na uproszczonych kalkulacjach istnieje realne ryzyko, że na pewnym etapie budowy zwyczajnie skończy Ci się budżet.

Weź my coś tak prostego, jak konstrukcja dachu. Jeśli ów dach ma powierzchnię X m2 to wiesz, ile dachówek potrzebujesz – mnóstwo źródeł podaje koszt pokrycia każdego metra kwadratowego. Po doliczeniu elementów wykończeniowych jak np. rynny przyjmujesz +20% do swojego budżetu. Robociznę wyliczasz na podstawie czyjegoś komentarza czy artykułu pisanego sezon wcześniej i dodajesz kolejnych 20%. W poczuciu dobrze spełnionego obowiązku kończysz budżetowanie dachu po kwadransie spędzonym przy Excelu i rozpoczynasz realizację projektu.

I zaczynają się schody.

Przy poszukiwaniu firmy budowlanej dowiadujesz się, że poziom skomplikowania dachu jest wyższy niż to zakładano pierwotnie. Cena idzie o 30% w górę, pojawiają się również koszta poboczne, które podnoszą cenę materiałów o połowę. Finalnie cena jest wyższa o 25.000zł i stajesz przed wyborem – dach, wykończenie jednego pokoju w późniejszym terminie, albo dopasowanie budżetu do nowych informacji.

Dokładny kosztorys to skała, na której osadzony będzie Twój projekt. Im większa precyzja na tym etapie, im pełniejsze informacje – tym większy Twój spokój, gdy zacznie się faktyczna budowa. A spokój jest dobrem, którego wartość trudno przeszacować.