Własny Dom z Partnerem – Wybór technologii budowy

Jaką technologię budowy wybrać?

Kupno odpowiedniej działki czy wybór kompetentnej ekipy to bardzo ważne kroki na drodze do budowy domu, ale o tym, kiedy wprowadzisz się do swojego nowego lokum zadecydują inne czynniki. Jak możesz się spodziewać – są kolejne decyzję do podjęcia!

Na pewnym etapie przygotowań do budowy zetkniesz się z zagadnieniem „technologii budowy”. I choć na rynku dostępnych jest wiele opcji, jak domy drewniane, domy z prefabrykatów czy domy z kontenerów, wciąż największą popularnością w naszym kraju cieszy się dom murowany. Przemawia za nim długa tradycja – wykorzystujemy tę technologię od blisko tysiąca lat – szeroka gama dostępnych materiałów, a także duże grono wykonawców budujących w tej technologii. O ile więc nie planujesz domu z bali czy też wykonanego w innej nowatorskiej technologii, to pewnie i Tobie przyjdzie postawić dom murowany, jak to czynili Twoi i moi przodkowie.

O ile jednak Twoi przodkowie oraz inni członkowie Twojej rodziny nie są doświadczonymi dekarzami, stolarzami lub tynkarzami, najprawdopodobniej zdecydujesz się na realizację budowy w tak zwanym systemie zleconym. Innymi słowy osobiście zatrudnisz wszystkich podwykonawców i zlecisz im wykonanie wszystkich zadań związanych z budową. Jest to rozwiązanie dość wydajne ekonomicznie, gdyż sam decydujesz o podziale kosztów, targujesz się z kontrahentami i szukasz materiałów, dzięki czemu możesz znacząco zmniejszyć finalny koszt budowy. Druga strona medalu jest taka, że system ten wymaga od Ciebie dużych pokładów czasu i energii – zasobów, które w tym czasie możesz chcieć przeznaczyć na inne cele.

Alternatywą jest podpisanie umowy z większą firmą, która wykona wszystkie niezbędne pracę i doprowadzi inwestycję do stanu deweloperskiego. Potem pozostanie Ci jedynie znalezienie innej firmy, która przystąpi do prac wykończeniowych i odda Ci dom „pod klucz” – gotowy do zamieszkania, jak tylko przewieziesz wszystkie swoje rzeczy z poprzedniego miejsca zamieszkania.

Są na rynku wykonawcy i firmy oferujące połączenie tych dwóch etapów budowy i zdjęcie z inwestorskiej głowy wszelkich zmartwień związanych z przeprowadzeniem projektu od samego początku do samego końca. Zaznaczmy jednak od razu, że takich „specjalistów od wszystkiego” jest na rynku zdecydowanie mniej niż fachowców wyspecjalizowanych w węższym zakresie. Ponadto, podpisanie zbiorczej umowy na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt usług oznacza mniejszą możliwość negocjowania cen składowych – wygoda ma tutaj swoją wyraźną cenę. W tym rozwiązaniu masz też zauważalnie mniejszy wybór jeśli chodzi o poziom profesjonalizmu poszczególnych fachowców. Jeśli więc cenisz sobie możliwość zarządzania projektem na każdym etapie, to znalezienie odpowiedniej ekipy może być długim i żmudnym procesem.

Ostatnią opcją jest tak zwany wariant tradycyjny, gdzie możliwie najwięcej prac wykonasz sam bądź przy pomocy wszystkich bliskich Ci osób, którym nie przeszkadza brak wolnych popołudni i weekendów przez kilka najbliższych miesięcy. I choć Twoje relacje z rodziną i przyjaciółmi mogą nieco ucierpieć, to ten sposób oferuje Ci największe oszczędności. Jest jednak narażony na ogromne opóźnienia z racji na czasową dostępność poszczególnych członków „ekipy”. Nie od dziś wiadomo, że z rodziną najlepiej wychodzi się… na zdjęciu – miej baczenie na to, że udział bliskich w takim projekcie wiąże się z pewnymi niedogodnościami. Ty wiesz najlepiej, jak pomocna, dostępna i chętna do pracy jest Twoja rodzina.

Jak pokazuje życie, zwykle budowa domu polega na płynnym łączeniu wszystkich powyższych systemów. Część prac zostaje zleconych, część wykonuje się samodzielnie, część zleca już po tym jak wykonało się je samodzielnie – i fachowiec potrzebny jest do poprawek – a część decyzji zostawia na ostatnią chwilę, gdyż uzależnione są mocno od czasu i budżetu. Nie spodziewaj się jednak, że w sezonie budowlanym łatwo znajdziesz fachowców z terminami „na teraz”. Jeśli nawet tacy się trafią, to na pewno nie będą tani.

 

 

Zalety i zakamarki systemu zleconego

Większość z nas, przynajmniej podczas budowy swojego pierwszego domu, nie ma wykształcenia ani doświadczenia związanego z branżą budowlaną. Dlatego też system zlecony wciąż cieszy się niesłabnącą popularnością wśród oszczędnych i wśród tych, którzy swoją rolę w budowie domu chcą ograniczyć do wyboru projektu i sfinansowania go.

Pod względem finansowym system zlecony pozwala na bardzo drobiazgową kontrolę wydatków na każdym etapie budowy. Możesz samodzielnie zdobywać materiały, negocjować kontrakty i dbać o relacje że sklepami czy podwykonawcami. Potencjalne oszczędności są więc ogromne – wymagają jednak planowania, zdobywania informacji, szperania w Sieci i wykonywania naprawdę, naprawdę wielu telefonów.

Przystępując do budowy domu trudno jest poprawnie ocenić ile zupełnie trywialnych i drobnych szczegółó trzeba mieć na uwadze. Najpierw trzeba przebrnąć przez mozolny proces znajdowania, weryfikowania i zatrudniania wszystkich podwykonawców. To oznacza rozmowy, wizje lokalne, kolejne rozmowy, ocenę poprzednich realizacji, kontakt z poprzednimi klientami, negocjowanie warunków i ustalanie treści i kształtu umowy. A to przecież dopiero pracę przygotowawcze. Późniejsza organizacja pracy na budowie, zapewnienie terminowych i stałych dostaw materiałów, ustalanie harmonogramów i kontrolowanie budżetu to zadania dla osób wyjątkowo dobrze zorganizowanych i cierpliwych niczym benedyktyński mnich.

Jakkolwiek by tego nie liczyć, nie da się zarządzania budową zamknąć w pojedynczych godzinach w skali tygodnia. Optymiści twierdzą, że to praca na pół etatu. Pesymiści zaś mówią, że to nie dziesiątki, a setki długich godzin spędzonych nad arkuszami kalkulacyjnymi, stronami internetowymi, folderami reklamowymi i formularzami zamówień. To stracone wieczory, przerwy w pracy i weekendy, to dziesiątki rozmów telefonicznych i maili. Prowadząc aktywny tryb życia i pracując na pełen etat będzie Ci ekstremalnie trudno znaleźć czas na pilnowanie przebiegu budowy.

Zarówno proces zatrudniania wykonawców jak i weryfikacja ich rzetelności wymagają czasu. Działając w pośpiechu możesz popełnić błąd, przeoczyć coś istotnego lub nieświadomie nawiązać współpracę z nierzetelną firmą. Co tu dopiero mówić o negocjacji korzystnych warunków czy dograniu wszystkich niezbędnych szczegółów…

Czasu wymaga też zakup wszystkich materiałów – ich zakup w dobrej cenie wymaga go jeszcze więcej. Wyobraź sobie swoje dni, żąglując pracą, życiem rodzinnym, telefonami od kierownika budowy i jego pracowników, a do tego jeszcze wydzwanianie po hurtowniach i szukanie okazyjnych cen. W pośpiechu na pewno w którymś momencie zwyczajnie będziesz stratny, podejmiesz złe decyzje lub przeoczysz okazję. A do całej tej pracy jesteś sam – próżno szukać pomocy u niewtajemniczonej w proces rodziny.

 

 

Jedna firma w tę czy we wtę…

Na rynku nie brakuje firm chętnych by wyręczyć inwestorów w niemal wszystkich aspektach prac budowlanych. Nie brakuje też chętnych do skorzystania z tej wygody. Nie interesują Cię wtedy detale i codzienność życia na placu budowy, nie interesują materiały, kontrahenci czy hurtownie – kontaktujesz się wyłącznie z jedną osobą z firmy i to od niej otrzymujesz wszystkie niezbędne Ci informacje i to ona wyręcza Cię we wszelkich zadaniach organizacyjnych.

Dom jak z klocków

Drogą nieco na skróty – w pozytywnym tego słowa znaczeniu – jest wybór domu szkieletowego lub prefabrykowanego. W istocie, wybierasz jedynie pasujący do Twoich potrzeb projekt, ustalasz niezbędne szczegóły dotyczące stopnia wykończenia, a resztą zajmuje się firma. Omijasz tym samym długi okres spędzony na placu budowy i wszystkie stresy z nim związane – dom powstaje w dużej mierze w fabryce, a finalny montaż w miejscu docelowym to kwestia niekiedy nawet kilku dni.

Jak zawsze w przypadku tak cudownie wygodnych rozwiązań i tu kryje się drobny druk – choć, w tym wypadku, wcale nie tak drobny. Koszt jest w tym przypadku zauważalnie wyższy, a jeśli Twoje potrzeby wychodzą poza rynkowe standardy – nawet dużo wyższy. Wynika to z faktu, iż wykonawca takiego projektu owszem, przejmuje na siebie wszystkie obowiązki związane z zarządzaniem budową, ale również poniesie konsekwencje ewentualnych wzrostów cen materiałów czy robocizny. Po pandemii związanej z wirusem Covid-19 zmieniła się nieco struktura umów w tym względzie, ale nadal wykonawcy ponoszą duże ryzyko, podejmując się tak złożonych projektów w dynamicznie zmieniającym się krajobrazie ekonomicznym. Nadal, budowa domu z gotowych elementów to proces zdecydowanie szybszy, niż tradycyjna metoda budowy z cegieł czy pustaków. To zaś oznacza dla Ciebie mniej zmartwień i szybszą przeprowadzkę do nowego gniazdka.

 

 

Porozmawiajmy o konkretach

Nie da się precyzyjnie określić oszczędności płynących z tego czy innego systemu – zwłaszcza w świecie nadal mocno odczuwającym efekty niedawnej pandemii. Faktyczne oszczędności zależą od cen surowców, ich dostępności i kosztów transportu. Ten ostatni, w wyniku wojny handlowej z Chinami, podrożał niemal pięciokrotnie i nadal boryka się z problemem brakujących kontenerów. Sytuacja jest więc dynamiczna i mocno podatna na zmiany.

Oszczędności zależą też od specyfiki Twojego projektu – choćby od jego lokalizacji i samego terminu budowy. Wszystkie odstępstwa od popularnych rozwiązań, wszystkie nietypowości i wszelakie udziwnienia mogą zmniejszyć tę wartość. Można jednak z grubsza przyjąć, że biorąc na siebie kwestie związane z organizacją i realizacją projektu można zaoszczędzić około 1/4 ogólnych kosztów w porównaniu do zlecania wszystkiego firmie zewnętrznej. Żeby jeszcze lepiej to zobrazować wyobraź sobie, że dom budowany przez generalnego wykonawcę za 500.000 zł możesz wybudować nawet za 375.000 zł, jeśli poświęcisz temu sporo swojego czasu, energii…. i zdrowia.

 

 

Czas, czas, czas

Rzeczą dla wielu istotniejszą niż same pieniądze włożone w budowę jest jej czas. Szczególnie dla osób budujących na kredyt czy też liczących, że ów koszt budowy spłacany będzie z wynajmu aktualnie zamieszkiwanej nieruchomości – tutaj każdy miesiąc to spłacona jedna rata kredytu, a może nawet konkretna suma zostająca w kieszeni.

Przyspieszenie budowy nie jest jednak kwestią prostą. Jeśli masz szczęście i udało Ci się znaleźć odpowiedniego wykonawcę to w zależności od jego renomy i „rozchwytywalności” możesz czekać na realizację usługi nawet kilkanaście miesięcy. Często można też spotkać firmy, które owszem, mogą być dostępne od ręki, ale wiązać się to będzie z dodatkową opłatą za krótki czas realizacji bądź budowę w sezonie jesienno-zimowym, a nie wiosenno-letnim. Co gorsza, wielu inwestorów bez wahania się na te dopłaty zgadza!

Jeśli więc masz już słono zapłacić to przynajmniej upewnij się, że firma, na którą się decydujesz oferuje usługę na wysokim poziomie. Skrócenie czasu budowy o kilka tygodni nie jest warte późniejszych poprawek, problemów konstrukcyjnych czy życia z frustrującą niewygodą. Budujesz dom na długie lata, często więc rozsądniej jest poczekać z rozpoczęciem prac lub dać ekipie więcej czasu, ale odjąć sobie późniejszego bólu głowy.

Panuje błędne przeświadczenie, że jeśli firma oferuje swoje usługi w branży budowlanej to z pewnością ma zgraną i profesjonalną ekipę gotową na każde zawołanie. Często jednak właściciele firm szukają zleceń trochę w ciemno, wiedząc z góry, że nie mają personelu, by obsłużyć nowych klientów. Prowadzi to do dwóch niepożądanych sytuacji. Na Twojej budowie pojawi się grupa zupełnie obcych sobie osób po raz pierwszy pracujących w tym składzie i dla tego wykonawcy – niekoniecznie sprawdzonych i doświadczonych w zawodzie. Może to też skutkować opóźnieniami, gdy niektórzy z fachowców są niedostępni w wymaganym terminie lub nie mogą poświęcić się zadaniu w pełnym wymiarze godzin.

Wyobraź sobie teraz, że Twój glazurnik pojawia się na budowie tylko późnym popołudniem, bo za dnia pracuje na etacie. Być może wykona pracę wzorowo, ale poświęcając jej codziennie dwie lub trzy godziny zamiast standardowych ośmiu niemiłosiernie wydłuży czas realizacji. Sam byłem ofiarą takiej sytuacji i choć jestem zachwycony efektem końcowym to jego osiągnięcie zajęło trzy tygodnie zamiast sześciu dni. A teraz pomyśl, że takich fachowców jest na Twojej budowie kilkunastu i że często ich zadania zależą od siebie nawzajem i taki np. specjalista od płytek nie zacznie swojej pracy, dopóki inny fachura nie skończy ogrzewania podłogowego. Opóźnienia nakładają się na opóźnienia, do domu nie można się wprowadzić, a kredyt co miesiąc domaga się spłaty.

 

 

Spokojnie i bez nerwów

Nie daj się więc złapać na emocje, nie podejmuj szybkich i nieprzemyślanych decyzji. Zbadaj rynek, porównaj oferty, wyczuj i sprawdź kilka firm i znajdź tę, która spełnia wymagania i wzbudza zaufanie. Jak sam niebawem zauważysz, rozrzut cenowy jest często zupełnie absurdalny – od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych różnicy za poszczególne składowe usługi. Niestety, ale na swojej drodze napotkasz wiele moralnie wątpliwych lub wprost nieuczciwych praktyk. Od zawyżania cen za usługi, na których wykonawca słabo się zna i podnajmuje pracowników z zewnątrz, aż po oferowanie usług nie będących na co dzień w ofercie firmy. Zachowaj zimną krew, dokładnie analizuj wszystkie informacje i nie bój się zadawać pytań, nawet tych niewygodnych – przy inwestycji tych rozmiarów nie ma miejsca na niedopowiedzenia.

Decyzja o tym, ile pracy wykonać własnymi siłami, a ile zlecić firmom i osobom z zewnątrz należy do Ciebie. Znasz już plusy i minusy wszystkich rozwiązań, znasz też swoją sytuację czasowo-przestrzenną. Mierz siły na zamiary i nie bierz na siebie więcej niż jesteś w stanie po ludzku wytrzymać. Pamiętaj o wszystkich niespodziankach pojawiających się w trakcie budowy, a także o znalezieniu w tym całym chaosie czasu dla siebie – jeśli organizujesz pracę sam, to każdy Twój urlop oznacza opóźnienia, a opóźnienia oznaczają koszta.

Czas podjąć decyzję i zakasać rękawy – mamy dom do wybudowania!